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NOTES EXPLICATIVES DU CONSOMMATEUR SUR LE CONTRAT DE VENTE*

*) Modèle de contrat de vente d'un droit d'usage d'un appartement qui l'accompagne (modèle 2023)

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1. Modèle de contrat de vente avec notes explicatives

Le modèle de contrat de vente pour un droit d'habitation a été élaboré en concertation par Vereniging Eigen Huis, Vastgoedpro, VBO Association d'agents immobiliers et d'évaluateurs et l'Association coopérative néerlandaise d'agents immobiliers et d'évaluateurs NVM U.A. Ces quatre organisations utilisent le même modèle de contrat.

Le modèle de contrat d'achat suppose une sorte de situation type. Comme il n'y a pas deux situations identiques, le contrat de vente peut être adapté à des circonstances spécifiques. Les parties à la transaction et leurs agents immobiliers peuvent inclure à cette fin des accords supplémentaires entre les parties dans le contrat de vente. Bien entendu, les parties peuvent également s'écarter de ce qui est prévu dans le contrat de vente.

2. Contrat d'achat

Si vous achetez ou vendez un appartement, les modalités seront fixées dans un contrat de vente. Si vous achetez ou vendez un appartement par l'intermédiaire d'une agence immobilière, l'agent immobilier concerné vous aidera à cet égard. Il est toujours judicieux de conclure l'achat d'un appartement par écrit, mais dans la plupart des cas, c'est même nécessaire. Un achat verbal (vente) d'un appartement n'est généralement pas valable. Après signature par toutes les parties, le contrat de vente sera envoyé au notaire désigné dans le contrat de vente. Dans la plupart des cas, l'acheteur dispose d'un délai de réflexion. Ce délai de réflexion sera examiné plus en détail dans les notes relatives à l'article 19.

3. Acte de livraison

Le notaire rédige un acte de transfert sur la base des détails du contrat d'achat. L'acte de transfert est l'élaboration juridique du contrat d'achat déjà conclu, nécessaire pour effectuer le transfert juridique réel. Cet acte de transfert est d'abord envoyé sous forme de projet à toutes les parties. Le notaire vous invitera en temps utile à signer l'acte de transfert.

Ce jour-là, le notaire examine avec l'acheteur et le vendeur les principaux éléments de l'acte de transfert. L'acte de transfert est signé par l'acheteur, le vendeur (sauf si une procuration a été accordée par l'acheteur ou le vendeur) et le notaire.

Le notaire veille à ce que l'acte de transfert soit inscrit dans les registres publics. Au moment de l'inscription dans les registres publics, l'acheteur devient officiellement propriétaire. Cette opération est inscrite au registre foncier. Plus tard, l'acheteur reçoit du notaire une copie de cet acte : la "preuve de propriété".

4. Note

Avec le projet d'acte de transfert, vous recevrez du notaire une "facture de règlement". Ce décompte comprend (généralement) le prix d'achat, le décompte des charges, les droits de mutation, les frais de publicité foncière, etc. pour l'acheteur. Le décompte du vendeur comprend, entre autres, le montant du prêt hypothécaire à rembourser et les frais y afférents. Il est d'usage que les frais de courtage non encore payés et les frais de conseil d'un éventuel prêt hypothécaire soient réglés chez le notaire. Les frais de courtage sont payés par la personne qui a fait appel au courtier.

Au bas de la facture figure le montant que vous, l'acheteur, devez encore payer ou que vous, le vendeur, recevez ou devez payer en plus.

5. Le droit plat

Un droit d'appartement est une part désignée d'un bâtiment avec ses dépendances, donnant droit à l'usage exclusif d'une partie privée particulière de ce bâtiment.

Tous les propriétaires possèdent conjointement l'ensemble du bâtiment, et chaque propriétaire peut utiliser conjointement les parties du bâtiment destinées à un usage commun (par exemple, la cage d'escalier, l'ascenseur, le hall d'entrée, etc.)

Un droit d'appartement naît de la division juridique d'un bâtiment ou d'un autre bien immobilier en droits d'appartement.

La division d'un immeuble en appartements nécessite la rédaction d'un acte notarié de division. L'acte de division comprend un dessin montrant les limites des parties de l'immeuble destinées à être utilisées comme une entité distincte. Ce n'est que lorsque l'acte de division est inscrit dans les registres publics que la division est effective et que les droits d'habitation sont créés. Ceux-ci peuvent alors être vendus séparément et hypothéqués.

Chaque propriétaire d'appartement est membre de l'association des propriétaires (ci-après dénommée : VvE). La VvE gère les parties communes de l'immeuble. Les membres de la VvE se réunissent au moins une fois par an lors de l'assemblée des propriétaires. Lors de cette réunion, des décisions sont prises concernant la gestion des parties communes de l'immeuble. Les membres y discutent également, entre autres, de questions financières, telles que les comptes annuels de l'exercice écoulé, le budget du nouvel exercice et la contribution périodique due par les propriétaires. Des résolutions peuvent également être adoptées. La gestion de la société à responsabilité limitée est assurée par une seule personne, à moins que les statuts de la société n'en disposent autrement. Vous pouvez vous rendre au conseil d'administration si vous souhaitez obtenir des informations sur le fonctionnement de l'entreprise, ou si vous voulez consulter les comptes annuels et le budget. Le président (de la réunion) dirige les réunions de l'économie sociale. Le président de l'assemblée n'est généralement pas un administrateur, mais souvent un propriétaire d'appartement qui a lui-même le droit de vote. Les réunions peuvent également être présidées par un administrateur.

6. Étiquette énergétique

En principe, tout vendeur est tenu de fournir à l'acheteur une étiquette énergétique valide lors du transfert de propriété de son droit d'habitation. L'étiquette énergétique indique le degré d'efficacité énergétique de l'appartement et ce qui pourrait être amélioré. Cela va de l'isolation du toit, des murs, du ou des planchers et des fenêtres à l'efficacité énergétique des installations de chauffage. Si le vendeur ne dispose pas d'une étiquette énergétique au moment de la livraison, il s'expose à une pénalité.

Il existe quelques exceptions à la règle principale selon laquelle le vendeur doit remettre un label énergétique valide lors du transfert de propriété de son droit d'habitation. Il peut s'agir par exemple d'un monument protégé. Votre agent immobilier peut vous renseigner à ce sujet. Vous pouvez également obtenir des informations sur le site web du gouvernement central : www.rijksoverheid.nl   

7. Explication contrat d'achat

Nous allons maintenant expliquer point par point le texte du contrat de vente.

Données des parties

Sur la page de garde du contrat de vente (A), les coordonnées du vendeur sont indiquées. Dans la mesure où ils sont déjà connus, l'adresse et le numéro de téléphone futurs du vendeur sont également indiqués ; ceci dans l'intérêt d'une éventuelle communication ultérieure avec le notaire et le registre foncier (par exemple pour l'envoi de l'acte de transfert). S'il y a un co-vendeur, y compris un conjoint ou un partenaire enregistré, ses coordonnées sont également indiquées sous A.

En B, les coordonnées de l'acheteur sont saisies. S'il y a un co-acheteur, ses coordonnées sont également saisies sous B.

Si le conjoint ou le partenaire enregistré n'agit pas en tant que co-acheteur ou co-vendeur, mais signe le contrat de vente pour exprimer son consentement, il suffit d'inclure son nom au bas de l'acte.

Co-signature du conjoint/partenaire enregistré

L'article 1:88(1)(a) du Code civil stipule que

"Un conjoint doit obtenir le consentement de l'autre conjoint pour les actes juridiques suivants : les conventions visant à aliéner, grever ou mettre en service et les actes juridiques visant à mettre fin à l'utilisation d'un logement occupé conjointement par les conjoints ou par l'autre conjoint seul, ou d'objets appartenant à ce logement ou à son contenu".

Dans ce contexte, on entend par "effets mobiliers" tous les biens meubles servant d'effets mobiliers et d'ameublement pour une maison, à l'exception des livres et des collections d'œuvres d'art, de science ou d'histoire. Si l'autre conjoint est absent ou n'est pas en mesure d'expliquer sa volonté et ne donne donc pas son consentement, la décision du tribunal peut être invoquée.

Pour les partenaires enregistrés, les mêmes règles s'appliquent que pour les conjoints.

En application de ce qui est prévu dans cette section de la loi, le conjoint ou le partenaire enregistré du vendeur doit généralement cosigner le contrat de vente pour obtenir l'autorisation de vendre. Aucun consentement n'est requis en vertu de cette section de la loi pour la vente du conjoint ou du partenaire enregistré de l'acheteur ; toutefois, le consentement et la contresignature sont requis pour la constitution d'une hypothèque sur le bien immobilier. La page de garde mentionne l'identité de l'acheteur et du vendeur.

Les concubins non mariés ou enregistrés n'ont pas besoin de l'accord de l'autre pour vendre le logement qu'ils occupent ensemble, mais le contrat de cohabitation peut en avoir décidé autrement. Si les cohabitants sont copropriétaires, ils ont besoin de la coopération de l'autre pour vendre le bien.

Article 1

Option propriété/location

Cet article doit indiquer si le complexe d'appartements est situé sur un terrain loué ou s'il est propriétaire du terrain. En cas de propriété, l'acheteur devient copropriétaire du terrain et du complexe d'appartements. Le droit de bail est un droit qui permet au titulaire du bail de détenir et d'utiliser le bien immobilier (le terrain et le(s) bâtiment(s) qui s'y trouve(nt)), qui appartient à une autre personne. Étant donné qu'une autre personne est et reste le propriétaire du bien immobilier, le droit de bail est assorti de conditions et, dans de nombreux cas, une redevance ("canon") doit être payée pour l'utilisation du terrain. Ces conditions sont indiquées dans l'option de location sous l'article 1.2. Les articles 1.3 et 1.4 indiquent exactement ce qu'implique le bail foncier et le montant du canon.

Description du bien

Les détails de la propriété sont saisis, tels que la rue, le numéro de la maison, la municipalité et les détails cadastraux. La superficie du terrain est généralement basée sur les données figurant dans les registres publics. Ces données peuvent différer de la situation réelle, voir l'article 6.11. Il est également possible d'indiquer ce que l'on entend exactement par droit d'habitation, par exemple si une place de parking est également incluse dans la description.

L'appartement fait partie d'un immeuble. Il faut donc également indiquer à quel immeuble l'appartement appartient. Enfin, le prix d'achat est indiqué, d'abord en chiffres, puis en toutes lettres.

Liste des cas

Le contrat de vente comprend également une liste d'articles. Cette liste est destinée à enregistrer ce qui est inclus dans la vente. Elle comprend à la fois les biens meubles et les biens immeubles. Si l'acheteur et le vendeur ne s'accordent pas clairement sur les éléments inclus dans la vente, cela peut entraîner des problèmes. Par exemple, l'acheteur peut affirmer que la cheminée de devant est incluse dans la vente, alors que le vendeur est d'un avis tout à fait différent. Si les parties ne sont pas d'accord sur ce qui est exactement inclus dans la vente, il est parfois nécessaire de trancher le nœud gordien en utilisant la distinction juridique entre les biens meubles et les biens immeubles. Or, cette distinction est souvent difficile à manier, même pour les juristes. Pour éviter aux acheteurs et aux vendeurs de se retrouver dans un labyrinthe juridique, la liste des biens a été établie. Il est judicieux de la parcourir ensemble. Bien entendu, des éléments peuvent être ajoutés ou retirés de la liste.

Évaluation des biens meubles

La liste des biens permet d'éviter toute discussion sur ce qui est ou n'est pas inclus dans la vente. Cela ne signifie pas que les parties ne doivent plus du tout se pencher sur la distinction entre les biens meubles et les biens immeubles. Cette distinction peut être importante, tant pour l'acheteur que pour le vendeur, pour des raisons fiscales. Pour le transfert d'un bien immobilier, par exemple, le droit de mutation doit être payé. Ce n'est pas le cas pour le transfert de biens meubles. D'autre part, les frais d'intérêt liés à l'achat d'un bien mobilier ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu. En outre, le produit de la vente du bien peut avoir une incidence sur le montant que le vendeur peut emprunter à l'avenir tout en conservant la déduction des intérêts hypothécaires.

Le contrat de vente indique le montant auquel les biens mobiliers vendus avec le bien sont évalués. Si des biens mobiliers supplémentaires sont effectivement évalués, le notaire doit indiquer dans l'acte de transfert quels sont les biens concernés, pour quel montant ils ont été acquis et si ce montant est inclus dans le prix du bien.

Bien entendu, le montant inscrit pour les biens meubles doit être réel. L'administration fiscale peut le vérifier et demander des précisions. Si le montant n'est pas proportionnel à la valeur réelle des biens mobiliers en question, l'acheteur s'expose à une cotisation supplémentaire et à une amende.

Comme le notaire ne dispose souvent pas d'une image concrète du bien vendu, il lui est agréable que la liste des biens indique quels sont les biens meubles selon les parties. D'ailleurs, la question de savoir si un bien est meuble ou immeuble découle de la loi. Les parties peuvent donc négocier sur ce qui est inclus dans la vente (liste des objets), mais pas sur le fait de savoir si les objets vendus avec la vente sont meubles ou immeubles.

Article 2

Cet article définit qui paie les frais : l'acheteur ou le vendeur. Si le vendeur paie ces frais, on parle de "v.o.n.". (freehold). Si l'acheteur paie ces frais, on parle de "k.k." (coûts pour l'acheteur). (frais de l'acheteur). Ces frais comprennent les frais de notaire pour l'acte de transfert (TVA incluse), les frais de registre foncier et les droits de mutation.

Il ne comprend pas les frais de courtage et les frais d'hypothèque, entre autres ! Il sera précisé séparément quels frais facturés par le notaire seront à la charge du vendeur ou de l'acheteur. Les droits de mutation représentent un pourcentage du prix d'achat. Si la valeur de l'appartement est supérieure au prix d'achat, les droits de mutation sont calculés sur cette valeur.

Il est possible que la taxe sur les ventes (TVA) soit due sur le prix d'achat. Par exemple, s'il y a eu récemment des travaux de rénovation ou si une salle d'entraînement est vendue en même temps que le bien. Il convient alors de déterminer clairement qui paiera cette TVA. Dans le cas d'une nouvelle construction, la TVA est généralement incluse dans le prix d'achat. Votre agent immobilier peut vous renseigner à ce sujet.

L'article 2.2 s'applique si le vendeur vend et transfère l'appartement dans un certain délai après qu'il en est devenu propriétaire. Au moment de la rédaction du présent modèle, le délai prévu à l'article 13 de la loi relative aux impôts sur les transactions juridiques (ci-après dénommée "WBR") était de six mois. En vertu de l'article 13, paragraphe 1, de la WBR, le montant sur lequel les droits de mutation ou les taxes sur le chiffre d'affaires étaient dus au titre de cette acquisition antérieure peut être déduit de la base imposable. C'est ce que l'on appelle la "réduction de base". La restitution du bien immobilier dans un certain délai, à laquelle l'acheteur a droit en vertu de l'article 13 du WBR, donne lieu à un avantage en matière de droits de mutation. Si le vendeur souhaite bénéficier de cet avantage, il doit en convenir avec l'acheteur au cours des négociations. À l'article 2.2, le mot "pas" est alors biffé et l'acheteur paie alors cet avantage au vendeur à titre d'indemnité.

Auparavant, il était admis que cette contrepartie versée au vendeur n'était pas soumise à la taxe de transfert. Cette autorisation est devenue caduque le 1er juillet 2011. Depuis lors, l'indemnité versée par l'acheteur au vendeur est à nouveau incluse dans la contrepartie et doit donc également être soumise au droit de mutation. La dernière phrase de l'article 2.2 stipule que l'acheteur ne paie jamais plus de droits de mutation que ce qu'il aurait payé s'il n'y avait pas eu de revente en vertu de l'article 13 du WBR. Le désavantage résultant de l'expiration de l'agrément est donc à la charge du vendeur.

L'article 13, paragraphe 4, du WBR stipule que, contrairement à l'article 13, paragraphe 1, du WBR, lorsqu'une déduction de type "yardstick" s'applique, ce n'est pas le "yardstick", mais la taxe due au titre de l'acquisition précédente qui peut être déduite de la taxe due au titre de l'acquisition du bien dans les six mois qui suivent l'acquisition précédente. Le fait d'autoriser une déduction de la taxe au lieu d'une déduction de la base imposable dans ces situations permet d'éviter que la déduction ne dépasse l'accumulation de la taxe. Toutefois, l'application de l'article 13, paragraphe 4, du WBR exige que le taux réduit mentionné à l'article 14, paragraphe 2, du WBR ait été appliqué à juste titre. En principe, l'article 13, paragraphe 4, du RFR ne s'applique que si, en raison de circonstances imprévues, l'habitation n'a pas été raisonnablement utilisée comme résidence principale ou a été utilisée temporairement comme résidence principale dans les six mois qui ont suivi l'acquisition.

Exemple de droits de mutation (l'exemple est basé sur le taux légal de droits de mutation applicable au moment de l'élaboration de ce modèle)
Le non-démarrant B acquiert une maison pour 350 000 euros et paie 2 % de droits de mutation (2 % de 350 000 euros, soit 7 000 euros). B habitera le bien très peu de temps, mais, en raison de circonstances imprévues, il le transfère à K pour 360 000 € dans les six mois qui suivent. K n'utilisera pas ou seulement temporairement le bien comme résidence principale et ne peut donc pas bénéficier de l'exonération ou du taux réduit de 2 %. Par conséquent, K sera en principe redevable de 37 440 € (10,4 % de 360 000 €). Toutefois, en vertu de l'article 13(1) du WBR, K peut réduire le montant imposable de la valeur sur laquelle les droits de mutation ont déjà été payés (350 000 €). Par conséquent, K ne serait redevable que de 10,4 % de droits de mutation sur 10 000 € (360 000 € moins 350 000 €). Ce montant est de 1 040 €. L'avantage fiscal dont bénéficie K en raison de l'occupation à court terme du bien par B s'élève à 36 400 €. Mais l'article 13, paragraphe 4, du WBR prévoit que l'avantage ne peut excéder le montant dû au titre de l'acquisition précédente au taux de 2 %. K ne peut donc appliquer qu'une réduction de 7 000 € et doit 30 440 € (37 440 € moins 7 000 €). Si les parties conviennent à l'article 2.2 que l'acheteur paiera au vendeur les droits de mutation économisés - également appelés différence au titre de l'article 13 - l'acheteur versera au vendeur cet avantage de 7 000 € à titre de compensation. Dans la troisième phrase de l'article 2.2, l'acheteur et le vendeur ont convenu que le droit de mutation dû sur la différence au titre de l'article 13 sera déduit de la différence au titre de l'article 13 à verser au vendeur, de sorte qu'en fin de compte, dans cet exemple, le vendeur a droit à une indemnité de 6 340,58 € (7 000 €/110,4 x 100). Le montant de 659,42 € correspond aux droits de mutation dus sur la différence prévue à l'article 13. Ainsi, le montant total que l'acheteur paie au titre des droits de mutation, plus la différence au titre de l'article 13 à payer au vendeur, sera égal au montant que l'acheteur aurait dû payer au titre des droits de mutation sans l'application de l'article 13 WBR.

Article 3

Le notaire reçoit le prix d'achat de l'acheteur et - après avoir d'abord satisfait les créanciers du vendeur, y compris le(s) prêteur(s) hypothécaire(s) et le(s) prêteur(s) saisi(s), qui devraient être payés sur le prix d'achat dans le cadre de la réalisation correcte de la vente et de la livraison conformément aux règles professionnelles et politiques applicables au notaire - paie le reste de ce prix d'achat au vendeur. Étant donné que le notaire doit s'assurer que le bien vendu n'est pas grevé, par exemple, d'hypothèques ou de saisies lors de son inscription dans les registres publics et qu'il n'en reçoit la confirmation officielle qu'après la date de livraison, le notaire peut - en partie à des fins d'assurance - ne verser le prix d'achat au nom de l'acheteur qu'une fois qu'il a reçu cette confirmation, généralement quelques jours après la date de livraison.

Article 4

Il existe différents types de transferts. Les principaux sont le transfert légal et le transfert effectif. Le transfert légal (également appelé livraison légale, transfert de propriété ou transport) s'effectue chez le notaire par le biais d'un acte notarié de transfert et de son inscription dans les registres publics. Le transfert effectif se fait par la remise des clés et la prise de possession de l'appartement.

Il peut y avoir deux dates pour les différents transferts (voir article 7), mais souvent les deux dates coïncident. À l'article 4, indiquez la date du transfert légal. Si le transfert effectif précède le transfert juridique, il peut s'agir d'un transfert de propriété effective. Dans ce cas, il peut être judicieux de prendre contact avec le notaire en vue de l'application éventuelle de l'impôt sur les mutations à titre onéreux. Cet article indique également le nom de l'étude notariale chargée de l'acte de transfert. Le choix du notaire incombe généralement à l'acheteur, sauf si le vendeur annonce avant la conclusion du contrat de vente qu'il se réserve le choix du notaire. C'est souvent le cas lors de la construction d'un nouveau bâtiment, où l'ensemble du projet est remis au même notaire.

Article 5

Il est d'usage de convenir que l'acheteur fournira une garantie bancaire d'un montant de 10 % du prix d'achat après la conclusion du contrat de vente. Il s'agit d'une déclaration de la banque garantissant qu'elle paiera ce montant si l'acheteur ne remplit pas ses obligations. L'établissement d'une garantie bancaire prend un certain temps. En général, la garantie bancaire est émise quelques jours après l'expiration de la réserve de financement. La banque facture des frais pour la déclaration de garantie.

Au lieu de fournir une garantie bancaire, l'acheteur peut déposer un dépôt de garantie. Il est courant et judicieux de déposer tout dépôt auprès du notaire. Si l'acheteur achète en tant que consommateur, le dépôt ou la garantie bancaire n'est souvent pas autorisé par la loi à dépasser 10 % du prix d'achat.

L'article 5 vise à donner au vendeur une certaine garantie que l'acheteur remplira ses obligations. Si nécessaire, la pénalité mentionnée à l'article 14 peut être récupérée sur la garantie bancaire ou le dépôt. Si le dépôt est d'une certaine importance ou s'il n'est pas déjà en possession du notaire depuis peu, le notaire paiera généralement des intérêts à l'acquéreur.

Article 6

L'article 6.1 stipule que l'acheteur achète le bien immobilier dans l'état où il se trouve au moment de la conclusion du contrat de vente. La règle principale est que, en principe, le vendeur ne garantit pas l'absence de vices (cachés).

En d'autres termes, la propriété du bien immobilier sera transférée à l'acheteur, y compris tous les défauts visibles et invisibles. Tous les risques sont donc initialement à la charge de l'acheteur. Cela vaut tant pour les défauts réels que pour les autres défauts dans la mesure où ils ne sont pas qualifiés de "charges spéciales" au sens de l'article 7:15 du Code civil. L'article 6.2 traite de ces "charges spéciales".
Compte tenu de la règle principale selon laquelle tout le risque repose sur l'acheteur en premier lieu, l'acheteur est tenu d'effectuer certaines recherches. Par exemple, l'acheteur doit, en principe, se renseigner auprès de la municipalité sur le zonage/la fonction qui s'applique au bien en vertu du plan d'aménagement du territoire/plan environnemental local. Toutefois, le vendeur doit fournir à l'acheteur les informations dont il a connaissance : ainsi, en principe, le vendeur doit dire à l'acheteur ce qu'il sait des propriétés et des défauts (réels) du bien immobilier.

L'article 6.3 prévoit une exception importante à la règle principale susmentionnée selon laquelle tous les risques incombent à l'acheteur en premier lieu, en ce qui concerne les biens immobiliers proprement dits. Cette exception est examinée en détail ci-dessous dans les notes explicatives de l'article 6.3.

L'article 10 détaille la situation dans laquelle l'appartement ne peut être livré dans l'état où il se trouve à la conclusion du contrat d'achat parce que le bien a été perdu en tout ou en partie après l'achat - mais avant la livraison.

Le bien immobilier sera livré libre d'hypothèques, de saisies et d'inscriptions. Le vendeur doit racheter les hypothèques existantes et veiller à ce qu'elles ne soient plus inscrites dans les registres publics. Dans la pratique, c'est le notaire qui s'en charge. Le vendeur s'assure également qu'il n'y a pas de saisie sur le bien immobilier. Si le bien immobilier est saisi, la livraison ne peut généralement pas avoir lieu tant que la saisie n'a pas été levée.

L'article 6.2 traite des "charges et restrictions spéciales" grevant le bien immobilier (terme tiré de l'article 7:15 du Code civil). Les "charges et restrictions spéciales" (ci-après : "charges spéciales") sont des restrictions juridiques grevant le bien immobilier. Il peut s'agir de restrictions de droit privé telles que des servitudes (de souffrance), des obligations qualitatives et des clauses dites "en chaîne". Sur la base de ces restrictions, une autre personne (que le propriétaire) a un droit sur le bien immobilier (par exemple, un droit de passage sur le terrain). Il peut également s'agir de restrictions de droit public, telles que la décision d'établir un droit de préférence municipal. Avant la vente, le vendeur doit informer l'acheteur des restrictions légales qui pèsent sur le bien immobilier en tant que "charges spéciales". À cette fin, le vendeur fournira à l'acheteur des copies des actes notariés (antérieurs) en sa possession. L'acquéreur peut alors lire dans ces actes quelles sont les charges spéciales qui pèsent sur le bien immobilier. Il découle de l'article 6.2 que l'acquéreur accepte (explicitement) les charges spéciales découlant de ces actes.

Si le vendeur sait qu'il existe (également) des charges spéciales sur le bien immobilier qui ne ressortent pas des actes mis à la disposition de l'acheteur, le vendeur devra informer l'acheteur de ces charges spéciales, de sorte que l'acheteur en soit conscient lors de la conclusion du contrat d'achat. Les restrictions de droit public (reposant sur le bien immobilier en tant que charge spéciale) ne sont pas toujours mentionnées dans les actes notariés antérieurs. Les restrictions de droit public connues du vendeur peuvent être explicitement mentionnées à l'article 6.2. L'acquéreur accepte (explicitement) les restrictions mentionnées à l'article 6.2.

Il est important que le vendeur dise à l'acheteur ce qu'il sait et que l'acheteur sache, sur la base de ce qui est mentionné à l'article 6.2 et des actes notariés antérieurs fournis (en copies) à l'acheteur, quelles sont les charges spéciales (de droit privé et de droit public) qui pèsent sur le bien immobilier. Si le vendeur ne fournit pas d'informations, il peut par la suite faire l'objet d'une demande de dommages-intérêts. Étant donné que les charges spéciales concernent des créances de tiers sur le bien immobilier, le vendeur ne pourra souvent pas lever ces charges (ou seulement avec beaucoup de difficultés). Si la levée n'est pas possible, l'acheteur pourra en principe demander des dommages-intérêts au vendeur. Il est donc important que le vendeur indique à l'acheteur quelles sont les charges spéciales qui pèsent sur le bien immobilier (afin que l'acheteur puisse les accepter).

L'article 6.3 prévoit une exception de grande portée à la règle principale selon laquelle la propriété du bien immobilier sera transférée à l'acheteur, y compris tous les défauts visibles et invisibles. L'article 6.3 stipule que le bien immobilier possède, lors du transfert légal, les propriétés réelles nécessaires à son utilisation normale.

L'usage normal d'un bien immobilier signifie, entre autres, que le bien doit pouvoir être habité en toute sécurité et avec une certaine durabilité. Si un défaut empêche l'utilisation normale, l'acheteur peut tenir le vendeur pour responsable. Toutefois, cela ne signifie pas que tout défaut empêche l'utilisation normale. L'acheteur d'un bien immobilier existant devra, en fonction de son âge et de son prix, tenir compte dans une certaine mesure d'un certain degré d'entretien immédiat (en retard) et d'adaptations aux exigences de l'époque, même si la nécessité de le faire n'était pas immédiatement apparente au moment de la conclusion de la vente. En outre, l'article 6.3 stipule que les défauts qui empêchent l'utilisation normale et qui sont "connus" ou "connaissables" par l'acheteur au moment de la conclusion du contrat d'achat sont à la charge et aux risques de l'acheteur. Un exemple. Le vendeur vend un bien immobilier équipé d'une chaudière privée de chauffage central qui ne fonctionne pas. Il a été établi que la chaudière privée hors d'usage entrave l'utilisation normale du bien. L'acheteur en est conscient au moment de la signature du contrat de vente. L'acheteur ne peut pas poursuivre le vendeur après la signature du contrat de vente parce que l'"utilisation normale" visée à l'article 6.3 est entravée par la chaudière privée de chauffage central qui ne fonctionne pas. Après tout, au moment de la signature du contrat de vente, l'acheteur en était conscient et les parties ont convenu que les défauts qui empêchent l'utilisation normale et qui sont connus ou connaissables par l'acheteur au moment de la conclusion du contrat de vente seront à la charge et au risque de l'acheteur. Le terme "connu" est plus large que le terme "connu". Les défauts non connus de l'acheteur mais qu'il aurait dû découvrir s'il avait fait preuve d'une prudence suffisante sont également "connus". L'acheteur ne peut donc pas simplement supposer que tout est en ordre. L'acheteur est censé vérifier - ou faire vérifier - si les marchandises répondent aux exigences qu'il a fixées. Le dicton "ce que vous ne savez pas ne vous fera pas de mal" ne s'applique pas ici. En cas de doute, l'acheteur doit poser des questions et/ou effectuer (ou faire effectuer) ses propres recherches. Cela ne signifie pas que le vendeur peut toujours se taire. Le vendeur a un devoir d'information. Il doit informer l'acheteur des défauts dont il devrait savoir qu'ils sont importants pour l'acheteur et dont il sait ou soupçonne que l'acheteur ne les connaît pas.

Ce devoir d'information ne se limite pas aux défauts susmentionnés. Si l'acheteur a indiqué qu'il souhaitait utiliser le bien immobilier pour un usage particulier, si le vendeur sait que le bien vendu n'est pas adapté à cet usage, le vendeur devra en informer l'acheteur. Bien qu'il résulte de l'article 6.3 que le vendeur ne se porte pas garant de l'adéquation du bien vendu à l'usage spécial envisagé, le vendeur a un devoir d'information. Si le vendeur ne remplit pas son obligation d'information, l'acheteur - s'il n'avait pas connaissance du défaut - peut tenir le vendeur pour responsable.

Le dicton "ce que vous ne savez pas ne vous fera pas de mal" ne s'applique pas non plus au vendeur. Si, malgré des recherches suffisantes de la part de l'acheteur, il s'avère après coup qu'au moment du transfert juridique, il y avait un défaut qui empêche une utilisation normale, le vendeur peut, en principe, être tenu pour responsable. Il en va de même pour la pollution du sol. Si le vendeur et l'acheteur ignorent totalement la présence d'une pollution du sol, si l'utilisation normale du bien immobilier est en cause, le risque incombe en principe au vendeur. Si la pollution n'empêche pas l'utilisation normale, le risque incombe en principe à l'acheteur.

En principe, l'obligation du vendeur de livrer un bien possédant les propriétés nécessaires à son utilisation normale s'applique également aux biens (meubles) co-vendus. Dans ce cas également, le vendeur doit informer l'acheteur des défauts qui empêchent un usage normal et qui ne sont pas immédiatement perceptibles par l'acheteur. Si l'acheteur lui-même a des doutes, l'acheteur-vendeur doit poser des questions ou examiner (ou faire examiner) la chose vendue en commun.

L'avant-dernière phrase de l'article 6.3 concerne les frais de réparation. Pour les défauts qui empêchent une utilisation normale et qui n'étaient pas connus ou connus de l'acheteur au moment de la conclusion du contrat d'achat, le vendeur n'est responsable que des frais de réparation. Le vendeur supporte donc le risque de rendre le bien apte à une utilisation normale. Pour déterminer les frais de réparation, il faut tenir compte de la déduction "neuf pour vieux". Pour déterminer la déduction "neuf pour vieux", il faut tenir compte des coûts de renouvellement d'une part et de la durée de vie de la pièce à remplacer d'autre part. Exemple : l'acheteur a tenu le vendeur pour responsable, en vertu de l'article 6.3 du contrat de vente, du non-fonctionnement d'une chaudière privée de chauffage central. La chaudière de chauffage central doit être remplacée dans son intégralité. Un entrepreneur en chauffage central a estimé le coût du remplacement de la chaudière à 2 500 euros. La durée de vie prévue est estimée à 20 ans. Au moment de l'achat, la chaudière de chauffage central avait 10 ans. La déduction "neuf pour ancien" s'élève donc à 50 %, soit 1 250 euros. Le vendeur doit donc payer la moitié des frais de réparation à l'acheteur.

L'acheteur supporte le risque d'autres dommages (consécutifs), sauf en cas de faute du vendeur. Le vendeur est fautif si, par exemple, il dissimule sciemment des défauts qui empêchent une utilisation normale.

La clause 6.4.1 permet aux parties d'indiquer si elles savent que le bien immobilier est contaminé ou non. Une telle clause est connue sous le nom de "déclaration de méconnaissance". Les articles 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.7.1 et 6.7.2 sont également des exemples de déclarations de méconnaissance. Ces clauses ont une fonction de preuve et de signalisation. La fonction de preuve consiste à empêcher les "discussions oui-non". Par exemple, si l'acheteur déclare qu'il est au courant de la présence d'une citerne à mazout (déclaration de familiarité), il est difficile pour l'acheteur de prétendre par la suite que le vendeur a manqué à son obligation de signaler cette présence. Le contrat de vente montre clairement que la présence était connue. Inversement, si le vendeur déclare qu'il n'était pas au courant de la présence d'une citerne à mazout (déclaration d'ignorance), il est difficile pour le vendeur de prétendre a posteriori qu'il a informé l'acheteur de la présence de la citerne ou que la présence de la citerne était clairement visible pour l'acheteur. En effet, il est écrit noir sur blanc que le vendeur ne savait pas s'il y avait une citerne souterraine. La fonction de signal est remplie parce que les parties sont sensibilisées à la question. Elles sont plus ou moins obligées d'enregistrer quelque chose à ce sujet. Cela encourage le vendeur à remplir son obligation d'information et l'acheteur à remplir son obligation d'investigation. Pour éviter tout malentendu, l'article 6.13 stipule explicitement qu'une déclaration de non-divulgation n'est pas censée constituer une garantie ou une exclusion/limitation de responsabilité. Comme indiqué ci-dessus, le dicton "ce que vous ne savez pas ne vous fera pas de mal" ne s'applique ni à l'acheteur ni au vendeur. La question de savoir si l'acheteur peut poursuivre le vendeur découle en principe des articles 6.1 et 6.3 du contrat de vente, selon lesquels les défauts connus sont aux risques de l'acheteur. Les parties peuvent bien entendu s'écarter au cas par cas de la répartition standard des risques prévue dans le contrat de vente, si elles le souhaitent.

L'article 6.4.2 concerne les réservoirs souterrains destinés au stockage de substances (liquides), tels que les réservoirs à mazout et les fosses septiques. Des règles particulières s'appliquent notamment à l'utilisation et à la décontamination des cuves à mazout souterraines. Le vendeur peut indiquer si les réservoirs sont encore utilisés, s'ils ont été mis hors service et, le cas échéant, quand cela a été fait et si les exigences légales ont été respectées au cours du processus. Si une citerne à mazout inutilisée n'a pas été mise hors service, il serait judicieux que l'acheteur et le vendeur concluent des accords sur l'assainissement ou l'enlèvement de la citerne et sur les coûts y afférents. Ces accords peuvent être consignés dans l'espace prévu à cet effet dans l'article. Si le vendeur ne sait pas s'il y a encore des cuves à mazout, l'acheteur ferait bien de se renseigner au préalable sur la présence de cuves à mazout. S'il y a une citerne dans le jardin qui n'a pas encore été décontaminée ou qui n'est pas conforme au décret relatif aux activités dans le cadre de vie, l'autorité compétente peut imposer l'obligation de (ré)assainir ou d'enlever la citerne. Pour ce faire, il faut d'abord procéder à une étude du sol afin de déterminer s'il a été contaminé à la suite d'un déversement d'hydrocarbures et s'il doit être assaini. La méthode d'assainissement dépend du degré de contamination et doit être effectuée par une entreprise d'assainissement reconnue.

L'article 6.4.3 exige du vendeur qu'il indique s'il sait ou non que de l'amiante a été utilisé dans le complexe d'appartements. Cela vaut également si, par exemple, de l'amiante a été utilisé dans les parties communes, dans une remise ou un abri ou dans le pavage d'une allée de jardin. Des mesures particulières doivent être prises lors de l'élimination de l'amiante. Si de l'amiante a été détecté, les parties peuvent, si elles le souhaitent, indiquer dans le contrat de vente si l'amiante sera enlevé et à quels frais. De même, si le vendeur ne sait pas si l'amiante a été incorporé dans la maison, l'acheteur peut faire procéder à des recherches.

L'article 6.4.4 traite des arrêtés de restriction foncière. Si le vendeur sait qu'une telle décision a été prise, il doit en informer l'acheteur.

L'article 6.4 énumère un certain nombre de cas courants. Cette liste n'est pas exhaustive. En fonction, par exemple, de l'âge du bâtiment et/ou de la région où il est situé, d'autres éléments peuvent également être importants à connaître pour l'acheteur. Pensez au risque d'inondation, aux problèmes de fondations, à la présence de canalisations en plomb et/ou à la présence de fils de coton. Pour les acheteurs, il est judicieux de consulter le questionnaire que le vendeur a (généralement) rempli. Celui-ci contient de nombreuses informations sur le bâtiment, l'appartement et le terrain. Ce questionnaire n'est d'ailleurs pas exhaustif. Le questionnaire ne vise pas à donner des garanties, mais il est très important pour expliquer le contrat et, en particulier, ce à quoi l'acheteur peut s'attendre. Le questionnaire a un caractère informatif et aide le vendeur à respecter son devoir d'information. 

Il découle de l'article 6.5 que l'acquéreur peut inspecter l'appartement à l'intérieur et à l'extérieur immédiatement avant de passer l'acte de transfert au notaire. Il a été décidé de le faire juste avant de passer l'acte de transfert, car c'est le meilleur moment. En effet, beaucoup de choses peuvent encore changer dans l'appartement. C'est donc une nouvelle occasion de vérifier si l'appartement est dans le même état que lorsqu'il a été acheté. Si un agent immobilier est impliqué dans la vente du bien, il sera souvent présent lors de l'inspection.

L'article 6.6 traite des avis des pouvoirs publics ou des services publics. Le gouvernement ou une société de services publics peut imposer à un propriétaire l'obligation d'améliorer ou de réparer son bien immobilier à un certain égard, par exemple, une notification d'une société de services publics indiquant qu'il faut améliorer l'installation électrique ou une notification d'une municipalité indiquant que le propriétaire doit remettre en état la façade. Il est important pour l'acheteur de savoir si cela a été fait. En effet, l'exécution d'une telle obligation coûte de l'argent et, de plus, elle doit être effectuée dans un certain délai. La disposition doit éviter toute surprise à l'acheteur. Une assignation ne survient généralement pas à l'improviste, en ce sens qu'il est clair depuis un certain temps que quelque chose ne va pas. Si l'acheteur et le vendeur ont respecté leur obligation d'enquête et de notification, l'acheteur sera déjà au courant des défauts. Dans ce contexte, les coûts seront en principe supportés par l'acheteur si les pouvoirs publics ou les entreprises de services publics imposent une obligation de réparation ou d'amélioration après la signature du contrat de vente, mais avant le transfert juridique. Les demandes liées à la construction sans ou en violation d'un permis sont en principe à la charge du vendeur.

L'article 6.7.1 traite des monuments. Il existe des monuments nationaux, des monuments provinciaux et des monuments municipaux. Même la loi sur l'environnement fait une distinction entre les différents types de monuments. Un monument national est désigné en vertu de la loi sur le patrimoine avant et après l'introduction de la loi sur l'environnement.

Un monument provincial sera désigné en vertu de la loi sur l'environnement dans le cadre d'une ordonnance provinciale sur l'environnement. D'ici là, un monument provincial sera désigné en vertu d'une ordonnance sur les monuments provinciaux.

L'intention est qu'un monument municipal relevant de la loi sur l'environnement soit désigné dans le cadre du plan environnemental. Après l'introduction de la loi sur l'environnement, chaque municipalité disposera automatiquement d'un plan d'environnement "temporaire". Ce plan environnemental temporaire sera ensuite converti en un plan environnemental définitif. Toutefois, les municipalités ont jusqu'à la fin de l'année 2029 au plus tard pour convertir le plan environnemental temporaire en un plan environnemental définitif. Une phase dite transitoire s'applique donc jusqu'à la fin de l'année 2029 au plus tard. Jusqu'à la fin de cette phase transitoire, les municipalités peuvent désigner des monuments municipaux en vertu du plan d'environnement, mais aussi en vertu du règlement sur le patrimoine municipal.    

D'ailleurs, les articles 6.7.1 et 6.7.2, qui traitent respectivement des monuments et des vues protégées de villes ou de villages, font référence à "a été désigné ou fait l'objet d'une procédure de désignation". D'un point de vue purement juridique, la loi sur l'environnement ne fait plus référence à la désignation. En vertu de la loi sur l'environnement, les monuments et les vues protégées de villes ou de villages ne sont plus désignés, mais la fonction "monument" ou la fonction "vue protégée de ville ou de village" est attribuée à un lieu.

Article 6.10 Si le bien vendu est un appartement loué et qu'il a été convenu avec le locataire que ce dernier quittera l'appartement avant la signature de l'acte de transfert, il convient de tenir compte du fait que le locataire a, en principe, le droit d'emporter les éléments qu'il a installés. Le locataire doit livrer l'appartement dans l'état dans lequel il l'a reçu au début du bail. Il existe une exception pour les modifications et les ajouts autorisés et pour ce qui a été détruit ou endommagé en raison de l'âge. Il est important que l'acheteur et le vendeur se tiennent mutuellement informés de ce qui appartient au bien vendu.

L'article 6.11 couvre toutes les surfaces, telles que la surface cadastrale de la parcelle et la surface au sol du bien. Étant donné que l'acheteur a vu la situation sur place et qu'il voit donc ce qu'il achète, il importe peu que la taille déclarée diffère de la taille réelle. Par conséquent, il est courant de convenir qu'il n'y aura pas de règlement s'il y a une différence entre la taille déclarée et la taille réelle. Parfois, il peut être important pour l'acheteur que la superficie réelle corresponde ou presque à la superficie déclarée. En dérogation à la règle principale, les parties peuvent alors convenir d'autre chose. Cela peut se faire sur la ligne pointillée de l'article 6.11. Par exemple, les parties peuvent stipuler que l'acheteur a droit à une indemnité de la part du vendeur si la surface s'avère être inférieure d'au moins 5 % à la surface déclarée. Fixez également le montant de l'indemnité, par exemple un montant pour chaque m2 dépassant la surface déclarée. Comme le contrat de vente ne mentionne pas la surface utile du bien, il est judicieux de l'indiquer également sur la ligne pointillée. L'agent immobilier vendeur peut vous aider à cet égard. Les agents immobiliers (appartenant à la NVM, à la VBO ou à Vastgoedpro) sont tenus de mesurer la maison conformément à l'"instruction de mesure de la surface utile des maisons", afin que les données soient connues. La taille du terrain est d'ailleurs mentionnée à l'article 1 du contrat de vente.

L'article 6.13 souligne que la déclaration du vendeur selon laquelle il n'est pas au courant, par exemple, de la contamination du sol, ne dit rien sur la question de savoir qui supporte le risque de contamination du sol. L'acheteur ne peut pas déduire de la déclaration d'ignorance qu'il n'y a pas de pollution du sol. L'acheteur ne bénéficie donc pas d'une garantie. Cependant, il n'y a pas non plus d'exclusion de responsabilité. Le vendeur ne fait donc pas peser le risque sur l'acheteur avec une déclaration de non-divulgation, voir les notes relatives aux articles 6.3 et 6.4.1. La répartition des risques est une question d'accord. Une déclaration d'ignorance porte sur la connaissance réelle et non sur un accord. En effet, on ne peut pas négocier sur la question de savoir si l'on sait ou non quelque chose.

Article 7

Le transfert effectif s'effectue par la remise des clés et la prise de possession de l'appartement. Cet article précise que le transfert effectif a lieu au moment de la signature de l'acte de transfert chez le notaire, à moins qu'un autre moment n'ait été convenu entre le vendeur et l'acheteur. Il précise également les modalités du transfert, à savoir l'absence de contrats de location, de bail ou de location-vente, à l'exception des contrats à compléter. Il ne s'agit donc pas seulement de savoir si le bien immobilier est totalement ou partiellement loinloué, et si le vendeur dispose de certains éléments tels que la chaudière ou la cuisine. geloué ou affermé. Si le bien immobilier est livré libre de tout bail, etc., les articles 6.10 et 7.3 ne s'appliquent pas.

Si le vendeur et l'acheteur conviennent d'un moment différent pour la livraison effective, des accords supplémentaires sont généralement souhaitables, par exemple sur le moment du transfert des risques (article 10). Dans ce cas, consultez au préalable votre assureur et votre prêteur hypothécaire.

L'article 7.4 stipule que toutes les créances que le vendeur peut faire valoir passent à l'acheteur. Il s'agit, par exemple, d'une garantie que le vendeur a sur une rénovation, sur le double vitrage ou sur la toiture. L'énumération de l'article 7.4 n'est pas exhaustive. Si le système de garantie et de dépôt SWK, Woningborg, Bouwgarant ou GIW s'applique au bien à acheter, la garantie est automatiquement transférée. Les informations relatives aux conditions et à la procédure à suivre figurent dans le système de garantie concerné.

Article 8

Elle précise la date à laquelle les avantages, les charges, les impôts, les taxes et les droits payables sont transférés à l'acheteur. Il s'agit notamment du loyer, de l'impôt foncier et des redevances de l'agence de l'eau. Il est généralement convenu qu'ils sont transférés à partir de la date du transfert légal, voir l'article 4.

Le budget, le règlement de subdivision et les statuts peuvent être demandés au conseil d'administration de la VvE.

Les impôts et/ou taxes prélevés sur l'utilisation du bien immobilier ne sont pas réglés entre le vendeur et l'acheteur. Si le vendeur déménage dans une autre commune, il a généralement droit à une exonération des taxes et/ou impôts sur l'utilisation du bien immobilier pour les mois entiers restants de l'année. Si le vendeur déménage pour un autre bien immobilier dans la même commune, l'évaluation reste généralement inchangée. Pour plus d'informations sur les taxes et/ou les impôts prélevés sur l'utilisation du bien immobilier, consultez votre municipalité.

Article 9

En pratique, cet article a pour effet que, lorsqu'il y a plusieurs personnes l'une à côté de l'autre du côté du vendeur ou de l'acheteur (par exemple des conjoints ou des héritiers), il suffit de s'adresser à l'une d'entre elles ; l'une est alors réputée s'être également adressée à l'autre (aux autres). Ainsi, une lettre adressée à l'un des trois acquéreurs est réputée suffisante pour les prévenir tous les trois. La partie pluripersonnelle agit donc à l'égard de l'autre partie comme s'il n'y avait qu'une seule personne.

Article 10

Selon l'article 6 du contrat de vente, l'appartement doit être livré dans l'état où il se trouve au moment de la conclusion du contrat de vente. Entre ce moment et celui du transfert légal, tout peut arriver qui modifie l'état. À partir du transfert de propriété notarié, l'appartement est aux risques et périls de l'acheteur. Si la livraison effective a lieu avant le transfert légal, les risques incombent à l'acheteur à partir de la livraison effective. Toutefois, l'acheteur peut résilier le contrat d'achat après le transfert. Si l'article 7:10, paragraphe 3 BW s'appliquait dans ce cas, les risques liés au bien immobilier seraient restés à la charge du vendeur en raison de la dissolution du contrat d'achat. Cela pourrait avoir des conséquences importantes pour le vendeur, car il ne serait plus assuré pour le bien vendu après le transfert. En excluant l'application de l'article 7:10, paragraphe 3 BW pour les risques couverts par une assurance construction habituelle, on évite qu'après la résiliation du contrat de vente pour de bonnes raisons par l'acheteur, certains risques liés au bien immobilier reviennent au vendeur et que ces risques restent à la charge de l'acheteur, qui sera assuré pour eux.

L'article 10 régit ce qui doit se passer en cas de force majeure (par exemple, la foudre ou un incendie criminel par des tiers) à laquelle ni l'acheteur ni le vendeur ne peuvent faire quoi que ce soit.

Si l'appartement est entièrement ou partiellement détruit par un incendie, par exemple, avant le transfert légal, les deux parties ne sont plus liées par le contrat d'achat. Si l'acheteur souhaite toujours prendre l'appartement, le vendeur doit transférer à l'acheteur les droits découlant, par exemple, de l'assurance des bâtiments.

Le vendeur peut également faire en sorte que la propriété de l'appartement soit de toute façon transférée conformément au contrat de vente. Le vendeur doit alors informer l'acheteur en temps utile qu'il réparera l'appartement à ses frais avant la date convenue pour le transfert légal (ou dans les quatre semaines suivant l'incident, si celui-ci survient plus tard).

Si la situation évoquée dans cet article se présente, il est sage que les parties se consultent d'abord. Si elles ne parviennent pas à une solution acceptable, les parties peuvent finalement décider de ne pas toucher à la dissolution du contrat d'achat. Il est judicieux de mettre un tel accord par écrit.

Article 11

L'assurance du bâtiment au nom des copropriétaires est une obligation légale. En règle générale, une assurance collective des bâtiments est souscrite pour le complexe auquel appartient l'appartement, c'est-à-dire pour l'ensemble des appartements et des parties communes. Chaque propriétaire paie alors une partie de la prime au prorata de sa part.

Le règlement du lotissement indique les risques contre lesquels le bâtiment doit être assuré et qui est responsable de la souscription de l'assurance. En général, cette responsabilité incombe au conseil d'administration. La police d'assurance du bâtiment doit comporter une clause de forfait, qui n'annulera pas l'assurance si l'un des propriétaires est responsable des dommages par négligence ou intentionnellement.

Étant donné qu'il existe une assurance collective pour l'ensemble du bâtiment, un acheteur individuel ne peut se soustraire à cette assurance. Par conséquent, cet article du contrat de vente oblige l'acheteur à payer une partie de l'assurance du bâtiment.

Article 12

L'acte de lotissement comprend : la localisation du bâtiment (ou du terrain) dans son ensemble, la description des parties séparées qui sont créées (c'est-à-dire les appartements), la part de chaque propriétaire dans l'ensemble du bâtiment et le règlement de lotissement.

Le règlement du lotissement énumère les questions importantes, par exemple les dettes et les coûts qui sont supportés conjointement par tous les propriétaires, les règles relatives à l'entretien de l'immeuble, les assurances, la composition du conseil d'administration, les règles d'utilisation des appartements, etc.

Il est important que vous lisiez attentivement les règlements et que vous compreniez leur contenu. En effet, par cet article du contrat de vente, vous déclarez que vous vous conformerez aux dispositions du règlement. C'est pourquoi le contrat de vente stipule que vous en avez reçu un exemplaire.

Outre les règles et règlements, il peut y avoir des statuts. Si c'est le cas, il est judicieux d'en demander une copie.

Article 13

Le budget est fixé par le CdE. Lorsque le budget est fixé, la contribution anticipée est déterminée. C'est à partir de celle-ci que sont payées toutes les dépenses communes, telles que l'entretien, l'assurance commune et les services publics. Il est également courant - et souvent obligatoire - qu'une partie de la contribution anticipée soit affectée à la constitution d'une réserve pour les futurs gros travaux d'entretien des parties communes de l'immeuble, telles que le toit et l'ascenseur. Cette épargne est placée dans un fonds de réserve.

Au départ du propriétaire, celui-ci ne recevra aucune distribution des fonds qu'il a déposés. Le notaire veille à ce qu'une déclaration soit jointe à l'acte de transfert, indiquant le montant du fonds de réserve. Cette déclaration est émise par le conseil d'administration de la VvE.

Le montant du fonds de réserve peut également être déterminé à partir du rapport annuel de l'office. En outre, vous pouvez y trouver des informations sur les travaux d'entretien à effectuer à court terme. Le risque de modification du montant de la part du vendeur dans le fonds de réserve est déjà transféré à l'acheteur lors de la conclusion du contrat.

Lors de la vente d'un appartement, il peut y avoir des dettes, telles que des charges impayées. Selon la loi, non seulement l'ancien propriétaire, mais aussi le nouveau propriétaire de l'appartement sont (solidairement) responsables des contributions dues à la VvE qui sont devenues exigibles pendant l'exercice en cours ou l'exercice précédent. Il est toutefois possible que le règlement de répartition ait dérogé à cette règle. En ce qui concerne la responsabilité solidaire de l'acquéreur, le notaire veillera à ce que soit jointe à l'acte de cession une déclaration du conseil d'administration de la VvE indiquant ce que l'ancien propriétaire doit à l'association pour l'exercice en cours et l'exercice précédent. L'acheteur n'est pas responsable au-delà du montant indiqué. Si l'acheteur ou le vendeur est poursuivi par la VvE pour un paiement quelconque, celle-ci peut se retourner contre l'autre. Il découle de l'article 13.4 que, dès la conclusion du contrat, l'acheteur reprend les droits et obligations du vendeur en ce qui concerne les décisions prises par le CdE à partir de ce moment (sauf si la nature de la décision s'y oppose). Si la VvE poursuit le vendeur en raison d'une telle décision, le vendeur peut se retourner contre l'acheteur. Il est donc impératif que le vendeur informe l'acheteur le plus tôt possible des décisions du CdE (qu'il a l'intention de prendre). Le vendeur peut également autoriser l'acheteur à assister à la réunion du CdE en son nom, à prendre la parole et à codécider des questions en cours de discussion.

Article 14

Si l'une des parties ne remplit pas ses obligations (prévues dans le contrat de vente ou par la loi), cette partie est en défaut (rupture de contrat). Cet article part du principe que l'inexécution doit toujours être clairement établie avant que l'autre partie puisse agir sur la base de l'inexécution.

Cette constatation se fait par la mise en demeure de l'autre partie, c'est-à-dire en l'informant par un document officiel qu'elle ne remplit pas ses obligations. Cette mise en demeure doit être accompagnée d'une sommation d'exécuter l'obligation dans un délai de huit jours. Cela donne en quelque sorte une dernière chance à l'autre partie.

L'article 14 prévoit désormais que le contrat de vente peut être résilié par notification écrite à la partie défaillante si rien ne s'est produit à l'expiration de cette dernière possibilité, soit huit jours après la mise en demeure. Le deuxième paragraphe de l'article 14 stipule que la partie "fautive" doit payer une pénalité d'un montant de 10 % du prix d'achat si le contrat d'achat est résilié. Si les dommages réels sont supérieurs à la pénalité, des dommages-intérêts supplémentaires peuvent être réclamés. Le paiement de dommages-intérêts ne suffit pas toujours à tirer d'affaire la partie lésée. Les "frais de recouvrement", qui sont par exemple les frais d'encaissement, peuvent également être réclamés.

Ce faisant, cependant, ni l'acheteur ni le vendeur n'ont obtenu ce qu'ils voulaient à l'origine. La "bonne" partie a donc la possibilité d'exiger l'exécution du contrat de vente après l'expiration du délai de 8 jours au lieu de la résiliation. Bien entendu, la partie qui demande l'exécution du contrat souhaite être indemnisée pour le préjudice subi.

Pour faire valoir son droit, cette partie peut réclamer une astreinte journalière à partir du neuvième jour après la mise en demeure jusqu'à l'exécution du contrat de vente. Le montant de l'astreinte est fixé à trois pour mille du prix d'achat de l'appartement, avec un maximum de dix pour cent du prix d'achat, sans préjudice du droit à des dommages-intérêts supplémentaires si les dommages réels dépassent l'astreinte immédiatement exigible, et sans préjudice de l'indemnisation des frais de réparation. Si la partie qui demande l'exécution décide néanmoins de résilier le contrat de vente, la partie défaillante est tenue de payer une pénalité de dix pour cent du prix d'achat, moins l'astreinte journalière déjà payée (conformément à l'article 14.3), mais sans préjudice du droit à des dommages-intérêts supplémentaires si les dommages réels sont plus élevés et sans préjudice du remboursement des frais de réparation. Même si une partie négligente, qui a été mise en demeure, continue néanmoins à remplir ses obligations, l'autre partie a droit à une indemnisation si elle a subi un dommage.

Si la sanction à payer aboutit à un résultat excessif et inacceptable dans les circonstances, le juge peut atténuer la sanction. Pour ce faire, le juge devra tenir compte non seulement du rapport entre le dommage réel et le montant de l'amende, mais aussi de la nature du contrat, du contenu et de la portée de la clause et des circonstances dans lesquelles elle a été invoquée.

L'article 14.6 prévoit que le régime de sanctions prévu aux articles 14.2 et 14.3 est "caduc" une fois que le prix d'achat a été payé et que l'acheteur est devenu propriétaire du bien immobilier (parce que l'acte notarié de livraison a été inscrit dans les registres publics). Si une partie a déjà renoncé à des pénalités en vertu de l'article 14.3, ces pénalités restent acquises. S'il s'avère ultérieurement qu'il y a eu défaillance (par exemple, parce que le bien immobilier ne semble pas avoir les propriétés réelles décrites à l'article 6.3), aucune pénalité ne peut être réclamée, mais des dommages-intérêts peuvent être demandés en vertu des dispositions du Code civil.

Article 15

L'élection de domicile consiste à choisir la résidence légale pour l'exécution d'un acte juridique. Une lettre reçue à l'adresse d'élection de domicile est réputée avoir été reçue par chacune des parties. L'élection de domicile est principalement destinée à servir de garde-fou. Par exemple, si l'une des parties est difficile à joindre, l'autre peut toujours le faire. Il peut également être important de prouver qu'une lettre particulière a été envoyée. Dans ce contexte, il est souvent pratique d'envoyer la lettre à la fois à l'adresse de résidence réelle et à l'adresse d'élection de domicile.

Article 16

Une fois le contrat de vente signé par les deux parties, il est possible de le faire inscrire dans les registres publics. L'article 16 indique si les parties le souhaitent ou non. Après avoir reçu le contrat de vente, le notaire se chargera de l'inscription.

L'enregistrement du contrat d'achat dans les registres publics a pour effet de protéger l'acheteur contre les faillites, les transferts, les saisies et les droits préférentiels établis ultérieurement. L'enregistrement a donc une double base : l'enregistrement en vertu du code civil (en tant que protection contre les faillites, les transferts et les saisies ultérieurs) et l'enregistrement en vertu de la loi sur les droits préférentiels des municipalités/la loi sur l'environnement (en tant que protection contre un droit de préemption établi ultérieurement).

Si l'exécution de l'acte de transfert (voir article 4) est prévue plus de six mois après l'achat, il est judicieux de demander conseil sur le meilleur moment pour procéder à l'enregistrement. En effet, l'enregistrement a une durée de validité de six mois. Par ailleurs, même si le notaire n'est pas immédiatement chargé de faire enregistrer le contrat de vente, l'acheteur conserve le droit de le faire à ses frais. Il en va de même pour l'enregistrement à une date antérieure à celle prévue dans le contrat de vente.

Si le contrat d'achat ne se réalise pas, par exemple parce que l'acheteur invoque la réserve de financement, une procuration est déjà accordée au notaire pour annuler l'enregistrement du contrat d'achat.

Article 17

L'acheteur et le vendeur ont tous deux intérêt à ce que le contrat de vente aboutisse. Il peut donc également être important de savoir à quelle partie on a affaire. C'est pourquoi l'acheteur et le vendeur peuvent demander à l'un et à l'autre de s'identifier. Avant de rédiger l'acte de transfert, le notaire vous demandera également une preuve d'identité. Les preuves d'identité valables sont : un passeport valide, une carte d'identité néerlandaise valide, un permis de conduire néerlandais valide et un document d'étranger (permis de séjour) néerlandais valide.

Article 18

L'article 18.1 peut prévoir une ou plusieurs dates pour les conditions résolutoires. Une condition résolutoire permet à une ou plusieurs parties de dissoudre le contrat de vente dans certains cas. Par exemple, si l'acheteur ne peut pas obtenir le financement (a), s'il n'obtient pas la garantie hypothécaire nationale (b) ou si le résultat de l'expertise du bâtiment est négatif (c). Il est judicieux de fixer les délais de manière réaliste, en fonction de la période nécessaire pour compléter le financement, la garantie hypothécaire nationale ou pour faire réaliser un contrôle architectural. Outre les conditions résolutoires relatives au financement, à la garantie hypothécaire nationale et au contrôle technique visées à l'article 18, paragraphe 1, les parties peuvent convenir d'autres conditions résolutoires. Il est important que toutes les conditions résolutoires convenues soient dûment consignées dans le contrat de vente.

En raison de la directive hypothécaire, un prêteur ne peut pas faire d'offre provisoire, c'est-à-dire une offre assortie de réserves. En vertu de la directive, le prêteur fait une offre ferme, également connue sous le nom de "devis ferme". Il s'agit d'une offre sans réserve. Par conséquent, avant de faire l'offre ferme, le prêteur doit disposer de toutes les informations nécessaires de la part de l'acheteur, telles que le détail des revenus, une déclaration de l'employeur et un rapport d'évaluation. Dans le cadre de la condition résolutoire de financement, il est donc important que l'acheteur fournisse tous les documents nécessaires le plus tôt possible.

La charge annuelle brute est le montant total payé annuellement au titre des intérêts hypothécaires, des remboursements et des primes (de risque), ainsi que des éventuels remboursements supplémentaires liés à la garantie hypothécaire nationale émise.

L'acheteur peut également renoncer à une ou plusieurs conditions résolutoires, par exemple parce que le vendeur n'est pas d'accord avec une condition résolutoire. Cette possibilité comporte toutefois des risques. Si, par exemple, les parties ne conviennent pas d'une condition résolutoire pour le financement et rayent l'article 18.1 sous a, cela a pour conséquence que si l'acheteur a besoin d'un prêt d'argent et qu'il ne l'obtient pas, ce n'est pas une raison pour dissoudre le contrat de vente. Le succès ou l'échec du financement du bien immobilier est alors entièrement à la charge et au risque de l'acheteur. Une conséquence similaire est la renonciation à la réserve d'une inspection de la construction. Si les parties choisissent de ne pas faire usage de la condition résolutoire pour une inspection de l'immeuble en biffant l'article 18.1 sous c, cela a pour conséquence que l'acheteur n'a pas la possibilité de résilier le contrat de vente si les coûts des réparations immédiatement nécessaires des défauts et de l'entretien en retard sont plus élevés que les coûts auxquels l'acheteur avait pensé. Par ailleurs, le vendeur peut toujours être responsable des vices cachés en vertu du contrat d'achat ou de la loi.

Le troisième paragraphe contient une obligation de moyens pour les parties de faire tout ce qui est raisonnablement possible pour obtenir le financement et/ou la garantie hypothécaire nationale, les engagements ou d'autres éléments.

Toutefois, la dissolution du contrat d'achat ne se fait pas automatiquement, mais doit être portée à la connaissance de l'autre partie par la partie qui dissout le contrat. Les parties doivent se mettre d'accord sur le nombre de jours nécessaires à la dissolution du contrat d'achat. travailjours après la date d'expiration de la condition résolutoire, l'avis de dissolution doit avoir été reçu par l'autre partie ou son courtier. Les samedis, dimanches et jours fériés généralement reconnus ne comptent pas dans le calcul. A l'issue de la période mentionnée à l'article 18.1, il est établi si la condition résolutoire a été invoquée peut devenir. A l'issue de la période mentionnée à l'article 18.3, il sera établi si la condition résolutoire a effectivement été invoquée.

La demande de rescision doit être faite "par écrit et dûment documentée par des moyens de communication courants". Par écrit, on entend qu'un appel téléphonique ne suffit pas. La signification de l'expression "dûment documentée" dépend du contenu de la condition résolutoire. Par défaut, le contrat de vente stipule que l'acheteur doit présenter un seul refus pour invoquer la réserve de financement. Dans de nombreux cas, cela suffit. Les prêteurs sont aujourd'hui tellement réglementés par la loi sur la surveillance financière que l'on peut supposer que le refus d'un prêteur repose sur une évaluation approfondie de la situation financière de l'acheteur, même si le refus est formulé de manière sommaire. En raison des codes de conduite et de la législation, les conditions de souscription des prêteurs diffèrent peu, voire pas du tout. L'introduction d'une demande auprès d'un deuxième prêteur est donc également susceptible d'entraîner un refus. En outre, l'interdiction des commissions est en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Pour l'acheteur, cela signifie qu'il doit payer des frais de conseil au conseiller hypothécaire ou au prêteur. Si, après un premier refus, il est clair que le financement ne se concrétisera pas, il est inadmissible que l'acheteur doive à nouveau payer des frais de conseil pour un deuxième refus. En outre, le facteur temps peut poser des problèmes s'il faut recommencer la procédure après le premier refus. Le délai des conditions résolutoires peut être trop court pour cela. Par conséquent, dans de nombreux cas, la présentation d'un seul rejet suffit à justifier la dissolution. Les parties sont libres de convenir que plusieurs rejets doivent être soumis ou que, en plus d'un rejet, un (autre) document(s) pertinent(s), que l'acheteur a ou devrait raisonnablement être en mesure d'obtenir, doit également être soumis. Si les parties souhaitent en faire usage, les documents requis peuvent être remplis sur la ligne pointillée de l'article 18.3. Il peut s'agir, par exemple, d'une copie de la demande de prêt hypothécaire, de copies de bulletins de salaire, etc. Si l'acquéreur souhaite invoquer la dissolution à la suite de l'inspection de l'immeuble visée à l'article 18.1 c), "bien documenté" signifie qu'une copie du rapport d'inspection, contenant un aperçu des coûts de la réparation immédiatement nécessaire des défauts et de l'entretien en retard, doit être remise au vendeur ou à son agent immobilier.

Par moyens de communication courants, on entend, par exemple, qu'une communication est effectuée par courrier recommandé. L'avantage est qu'il est possible de prouver que la communication a effectivement eu lieu. Toutefois, si le vendeur et l'acheteur (avec ou sans l'intervention d'un agent immobilier) communiquent par courrier électronique, il peut également s'agir d'un "moyen de communication commun" entre les parties concernées.

Article 19

Lorsqu'un consommateur achète un appartement, il dispose d'un délai de réflexion de trois jours pour décider s'il souhaite poursuivre son achat. Dans presque tous les cas, ce délai de réflexion découle de la loi. Le délai de réflexion légal ne peut pas être raccourci. Toutefois, les parties peuvent convenir d'accorder à l'acheteur un délai de réflexion plus long.

La loi ne prévoit pas de délai de réflexion pour le vendeur. Les parties peuvent convenir que le vendeur disposera également d'un délai de réflexion.

Le délai de réflexion commence à courir le jour suivant la date à laquelle l'acheteur a reçu (une copie) du contrat de vente signé par les deux parties. En général, l'agent immobilier (du vendeur) remet un exemplaire du contrat de vente à l'acheteur immédiatement après que les deux parties l'ont signé. Le (courtier du) vendeur demande ensuite un reçu à l'acheteur. Le reçu doit porter une date, afin qu'il soit clair que l'acheteur a reçu l'exemplaire du contrat de vente. Pour le début de la période de réflexion, il n'est pas nécessairement nécessaire que l'acheteur remette personnellement le contrat de vente (copie). Bien que la remise en main propre soit préférable, le contrat de vente peut également être envoyé, par exemple par lettre recommandée. Si le contrat de vente est envoyé au lieu d'être remis, il est recommandé de l'envoyer à la fois à l'adresse de résidence effective et à l'adresse d'élection de domicile (voir article 15).

Si l'acheteur renonce à l'achat pendant le délai de réflexion, il doit veiller à ce que la déclaration d'annulation parvienne au vendeur ou à son courtier avant la fin du délai de réflexion. Aucune disposition légale n'impose la forme dans laquelle l'acheteur doit informer le vendeur qu'il renonce à la vente. Toutefois, il est toujours conseillé de résilier la vente d'une manière prouvable, par exemple par lettre recommandée. Pour une utilisation optimale du délai de réflexion, l'élection de domicile (voir article 15) est très importante. Si l'acquéreur veut résilier le contrat de vente à la dernière minute, mais que le vendeur ou son agent immobilier n'est pas joignable, l'acquéreur peut informer le notaire de la résiliation. En raison de l'élection de domicile, la notification de la dissolution du contrat de vente est réputée être parvenue au vendeur. Ceci est particulièrement important dans le contexte de la situation de la preuve.

Article 20

Dans de nombreux cas, la loi prévoit déjà que les deux parties doivent signer le contrat de vente. Souvent, les parties le font immédiatement l'une après l'autre. Toutefois, il peut arriver qu'il s'écoule un certain temps entre le moment où une partie signe le contrat de vente et le moment où l'autre partie le fait. Cette situation se produit, par exemple, lorsqu'une partie envoie le contrat à l'autre. L'article 20, paragraphe 2, empêche les parties de se laisser mutuellement dans l'incertitude pendant une période inutilement longue. Si le premier signataire ne reçoit pas en retour le contrat de vente signé par l'autre partie dans le délai convenu, il peut renoncer au contrat de vente pendant un certain temps. Bien entendu, le premier signataire n'est pas obligé de le faire, mais il a le choix. Il n'existe aucune exigence quant à la forme sous laquelle le premier signataire doit résilier le contrat. Bien entendu, il est prudent de le faire d'une manière qui puisse être prouvée par la suite.

Article 21

Cette disposition a été incluse pour éviter toute ambiguïté concernant les parties de différentes nationalités impliquées dans le contrat d'achat. En déclarant la loi néerlandaise applicable, le tribunal néerlandais est habilité à régler tout litige découlant du contrat de vente.

Article 22

Le vendeur peut indiquer ici quelles annexes font partie du contrat d'achat.

Article 23

L'article 23 peut contenir des dispositions supplémentaires sur des points sur lesquels les parties se sont également mises d'accord mais qui ne figurent pas dans le texte préimprimé du contrat d'achat. Il est très important de formuler et de décrire soigneusement ces dispositions supplémentaires. Un agent immobilier peut vous aider à cet égard.

*) Le texte figurant dans les cases est celui qui figure dans le contrat d'achat. Il n'est pas nécessaire de les remplir.

Vu :

Vendeur(s)                                                        

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nom : nom :

lieu : lieu :

date : date :                                                  

Acheteur(s)

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date : date :                                                  

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