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ERLÄUTERUNGEN FÜR DEN VERBRAUCHER ZUM KAUFVERTRAG*

*) Begleitendes Muster eines Kaufvertrags für ein Wohnungsrecht (Modell 2023)

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1. Muster eines Kaufvertrags mit Erläuterungen

Der Musterkaufvertrag für ein Wohnungsrecht wurde in Absprache mit der Vereniging Eigen Huis, Vastgoedpro, dem Verband der Immobilienmakler und Schätzer VBO und der niederländischen Genossenschaft der Immobilienmakler und Schätzer NVM U.A. ausgearbeitet.

Der Musterkaufvertrag geht von einer Art Standardsituation aus. Da keine zwei Situationen exakt gleich sind, kann der Kaufvertrag an die jeweiligen Umstände angepasst werden. Die an der Transaktion beteiligten Parteien und ihre Makler können zu diesem Zweck zusätzliche Vereinbarungen zwischen den Parteien in den Kaufvertrag aufnehmen. Natürlich können die Parteien auch von dem abweichen, was im Kaufvertrag standardmäßig vorgesehen ist.

2. Kaufvertrag

Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder verkaufen, werden die Modalitäten in einem Kaufvertrag festgehalten. Wenn Sie eine Wohnung über ein Maklerbüro kaufen oder verkaufen, wird der betreffende Makler Ihnen dabei behilflich sein. Es ist immer ratsam, den Kauf einer Wohnung schriftlich zu vereinbaren, in den meisten Fällen ist dies sogar notwendig. Ein mündlicher (Verkaufs-)Kauf einer Wohnung ist in der Regel nicht gültig. Nach Unterzeichnung durch alle Parteien wird der Kaufvertrag an den im Kaufvertrag genannten Notar geschickt. In den meisten Fällen wird dem Käufer eine so genannte Bedenkzeit eingeräumt. Auf diese Bedenkzeit wird in den Erläuterungen zu Artikel 19 näher eingegangen.

3. Urkunde über die Lieferung

Der Notar fertigt auf der Grundlage der Angaben im Kaufvertrag eine Übertragungsurkunde an. Die Übertragungsurkunde ist die juristische Ausarbeitung des bereits abgeschlossenen Kaufvertrags, die notwendig ist, um die tatsächliche rechtliche Übertragung durchzuführen. Diese Übertragungsurkunde wird zunächst als Entwurf an alle Parteien geschickt. Der Notar wird Sie rechtzeitig zur Unterzeichnung des Übergabeprotokolls auffordern.

An diesem Tag geht der Notar mit dem Käufer und dem Verkäufer den wesentlichen Inhalt der Übertragungsurkunde durch. Die Übertragungsurkunde wird vom Käufer, vom Verkäufer (es sei denn, der Käufer oder Verkäufer hat eine Vollmacht erteilt) und vom Notar unterzeichnet.

Der Notar sorgt dafür, dass die Übertragungsurkunde in den öffentlichen Registern eingetragen wird. Mit der Eintragung in die öffentlichen Register wird der Käufer offiziell zum Eigentümer. Dies wird im Grundbuch vermerkt. Später erhält der Käufer vom Notar eine Kopie dieser Urkunde: den "Eigentumsnachweis".

4. Hinweis

Zusammen mit dem Entwurf der Übertragungsurkunde erhalten Sie vom Notar eine "Abrechnung". Diese Rechnung enthält (in der Regel) den Kaufpreis, die Abrechnung der Belastungen, die Grunderwerbssteuer, die Grundbuchkosten usw. für den Käufer. Die Abrechnung des Verkäufers enthält unter anderem die Höhe eines eventuell zurückzuzahlenden Hypothekendarlehens und die damit verbundenen Kosten. Es ist üblich, dass die noch nicht gezahlten Maklergebühren und die Beratungsgebühren für ein Hypothekendarlehen beim Notar beglichen werden. Die Maklergebühren werden von der Person gezahlt, die den Makler beauftragt hat.

Am Ende der Rechnung steht der Betrag, den Sie als Käufer noch bezahlen müssen oder den Sie als Verkäufer erhalten oder zusätzlich bezahlen müssen.

5. Das flache Recht

Ein Wohnungsrecht ist ein bestimmter Anteil an einem Gebäude mit Zubehör, der das Recht auf ausschließliche Nutzung eines bestimmten privaten Teils dieses Gebäudes verleiht.

Alle Eigentümer sind gemeinsam Eigentümer des gesamten Gebäudes, und jeder Eigentümer kann die Teile des Gebäudes, die zur gemeinsamen Nutzung bestimmt sind (z. B. Treppenhaus, Aufzug, Flur usw.), mitbenutzen.

Ein Wohnungsrecht entsteht, weil ein Gebäude oder eine andere Immobilie rechtlich in Wohnungsrechte aufgeteilt ist.

Um ein Gebäude in Wohnungen aufzuteilen, muss eine notarielle Teilungsurkunde erstellt werden. Die Teilungsurkunde enthält eine Zeichnung, in der die Grenzen der Gebäudeteile eingezeichnet sind, die als eigenständige Einheit genutzt werden sollen. Erst mit der Eintragung der Teilungsurkunde in die öffentlichen Register ist die Teilung vollzogen und es entstehen die Wohnungsrechte. Diese können dann getrennt verkauft und mit Hypotheken belastet werden.

Jeder Wohnungseigentümer ist Mitglied der Eigentümervereinigung (im Folgenden: VvE). Die VvE verwaltet die gemeinsamen Teile des Gebäudes. Die Mitglieder der VvE treffen sich mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung. Auf dieser Versammlung werden Entscheidungen über die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes getroffen. Die Mitglieder erörtern auf dieser Versammlung unter anderem auch finanzielle Angelegenheiten wie die Jahresabrechnung des vergangenen Geschäftsjahres, den Haushaltsplan für das neue Geschäftsjahr und die von den Eigentümern zu zahlenden regelmäßigen Beiträge. Es können auch Beschlüsse gefasst werden. Die Leitung der VvE wird von einer Person wahrgenommen, sofern die Satzung der VvE nichts anderes vorsieht. Sie können sich an den Vorstand wenden, wenn Sie Informationen über die Funktionsweise der VvE wünschen oder den Jahresabschluss und den Haushaltsplan einsehen möchten. Der Vorsitzende (der Versammlung) leitet die VvE-Sitzungen. Der Versammlungsleiter ist in der Regel nicht gleichzeitig Geschäftsführer, sondern oft ein Wohnungseigentümer, der selbst stimmberechtigt ist. Die Versammlungen können auch von einem Verwalter geleitet werden.

6. Energielabel

Grundsätzlich ist jeder Verkäufer verpflichtet, dem Käufer bei der Übertragung des Eigentumsrechts an seiner Wohnung ein gültiges Energielabel auszuhändigen. Ein Energielabel zeigt, wie energieeffizient die Wohnung ist und was verbessert werden könnte. Von der Isolierung des Daches, der Wände, des Bodens/der Böden und der Fenster bis hin zur Energieeffizienz der Heizungsanlagen. Liegt dem Verkäufer bei der Übergabe kein Energieetikett vor, riskiert er eine Strafe.

Es gibt einige Ausnahmen von der Grundregel, dass der Verkäufer bei der Übertragung des Eigentumsrechts an seiner Wohnung ein gültiges Energieetikett aushändigen muss. Eine Ausnahme ist z. B. ein geschütztes Denkmal. Ihr Immobilienmakler kann Sie hierüber informieren. Sie können sich auch auf der Website der Zentralregierung informieren: www.rijksoverheid.nl   

7. Erläuterung Kaufvertrag

Im Folgenden wird der Text des Kaufvertrags Punkt für Punkt erläutert.

Daten der Parteien

Auf dem Deckblatt des Kaufvertrags unter A werden die Angaben des Verkäufers ausgefüllt. Soweit bereits bekannt, werden auch die künftige Anschrift und die Telefonnummer des Verkäufers angegeben; dies dient der weiteren Kommunikation mit dem Notar und dem Grundbuchamt (z. B. für die Übersendung der Übertragungsurkunde). Gibt es einen Mitveräußerer, auch einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, so werden auch dessen Daten unter A eingetragen.

Unter B werden die Daten des Käufers eingetragen. Falls es einen Mitkäufer gibt, werden auch dessen Daten unter B eingetragen.

Wenn der Ehegatte oder eingetragene Partner nicht als Mitkäufer oder Mitverkäufer auftritt, sondern den Kaufvertrag als Ausdruck des Einverständnisses unterzeichnet, reicht es aus, seinen Namen am Ende der Urkunde anzugeben.

Mitunterzeichnung durch den Ehegatten/eingetragenen Partner

Das Zivilgesetzbuch, Artikel 1:88(1)(a) besagt:

"Ein Ehegatte bedarf der Zustimmung des anderen Ehegatten für folgende Rechtshandlungen: Verträge, die die Veräußerung, Belastung oder Ingebrauchnahme bezwecken, und Rechtshandlungen, die die Beendigung der Nutzung einer von den Ehegatten gemeinsam oder vom anderen Ehegatten allein bewohnten Wohnung oder von Gegenständen, die zu dieser Wohnung oder ihrem Inhalt gehören, bezwecken".

Unter "Hausrat" sind in diesem Zusammenhang alle beweglichen Gegenstände zu verstehen, die als Hausrat und zur Einrichtung einer Wohnung dienen, mit Ausnahme von Büchern und Sammlungen von Werken der Kunst, Wissenschaft oder Geschichte. Ist der andere Ehegatte abwesend oder nicht in der Lage, seinen Willen zu erklären, und stimmt er daher nicht zu, kann die Entscheidung des Gerichts herangezogen werden.

Für eingetragene Partner gelten die gleichen Regeln wie für Ehegatten.

In Umsetzung der Bestimmungen dieses Abschnitts des Gesetzes muss der Ehegatte oder eingetragene Partner des Verkäufers den Kaufvertrag für die Genehmigung des Verkaufs in der Regel mitunterzeichnen. Für den Verkauf an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Käufers ist nach diesem Abschnitt des Gesetzes keine Zustimmung erforderlich; für die Bestellung einer Hypothek auf die Immobilie ist jedoch die Zustimmung und Gegenzeichnung erforderlich. Auf dem Deckblatt wird angegeben, wer der/die Käufer und der/die Verkäufer ist/sind.

Nicht verheiratete oder eingetragene Lebenspartner müssen dem Verkauf der gemeinsam bewohnten Wohnung nicht zustimmen, aber im Lebenspartnerschaftsvertrag kann etwas anderes vereinbart worden sein. Sind die Lebensgefährten Miteigentümer, benötigen sie die Zustimmung des anderen, um die Immobilie zu verkaufen.

Artikel 1

Option Eigentum/Leasing

In diesem Artikel sollte angegeben werden, ob der Apartmentkomplex auf einem Pachtgrundstück steht oder ob er Eigentum an dem Grundstück ist. Im Falle des Eigentums wird der Käufer Miteigentümer des Grundstücks und der Wohnanlage. Das Erbbaurecht ist ein Recht, das dem Erbbaurechtsnehmer die Befugnis verleiht, das unbewegliche Vermögen (das Grundstück mit dem/den darauf befindlichen Gebäude(n)), das einer anderen Person gehört, zu besitzen und zu nutzen. Da eine andere Person Eigentümer des Grundstücks ist und bleibt, ist das Erbbaurecht an Bedingungen geknüpft, und in vielen Fällen muss für die Nutzung des Grundstücks eine Gebühr ("Kanon") entrichtet werden. Diese Bedingungen sind in der Erbpachtoption unter Punkt 1.2 aufgeführt. In den Artikeln 1.3 und 1.4 wird genau angegeben, was das Erbbaurecht mit sich bringt und wie hoch der Kanon ist.

Beschreibung der Immobilie

Es werden die Details des Grundstücks eingetragen, wie Straße, Hausnummer, Gemeinde und Katasterangaben. Die Größe der Grundstücksfläche beruht in der Regel auf den Angaben in den öffentlichen Registern. Diese Daten können von der tatsächlichen Situation abweichen, siehe Artikel 6.11. Es ist auch möglich, anzugeben, was genau mit dem Wohnungsrecht gemeint ist, z. B. ob auch ein Stellplatz in der Beschreibung enthalten ist.

Die Wohnung ist Teil eines Gebäudes. Daher wird auch eingetragen, zu welchem Gebäude die Wohnung gehört. Schließlich wird der Kaufpreis eingetragen, zunächst in Zahlen und dann in voller Höhe.

Liste der Fälle

Der Kaufvertrag enthält auch eine Liste von Gegenständen. In dieser Liste wird festgehalten, was Gegenstand des Kaufvertrags ist. Sie umfasst sowohl bewegliche als auch unbewegliche Gegenstände. Wenn sich Käufer und Verkäufer nicht eindeutig darüber einig sind, welche Gegenstände zum Kaufgegenstand gehören, kann dies zu Problemen führen. So kann der Käufer beispielsweise argumentieren, dass der vordere Kamin in den Verkauf einbezogen ist, während der Verkäufer das ganz anders sieht. Wenn sich die Parteien nicht einig sind, was genau zum Kaufgegenstand gehört, ist es manchmal notwendig, den gordischen Knoten mit Hilfe der rechtlichen Unterscheidung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen zu durchschlagen. Diese Unterscheidung ist jedoch - selbst für Juristen - oft schwierig zu handhaben. Um zu vermeiden, dass sich Käufer und Verkäufer durch ein juristisches Labyrinth bewegen müssen, wurde die Liste der Güter erstellt. Es ist ratsam, die gesamte Liste gemeinsam durchzugehen. Natürlich können Dinge hinzugefügt oder von der Liste entfernt werden.

Bewertung des beweglichen Vermögens

Die Liste der Gegenstände verhindert Diskussionen darüber, was zum Verkauf gehört und was nicht. Das bedeutet nicht, dass die Parteien sich nicht mehr mit der Unterscheidung zwischen beweglichen und unbeweglichen Gegenständen befassen müssen. Diese Unterscheidung kann sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer aus steuerlichen Gründen wichtig sein. Bei der Übertragung von unbeweglichem Vermögen ist beispielsweise Grunderwerbsteuer zu zahlen. Bei der Übertragung von beweglichen Sachen ist dies nicht der Fall. Andererseits sind Zinsaufwendungen im Zusammenhang mit dem Kauf von beweglichen Gütern steuerlich nicht absetzbar. Außerdem kann sich der Erlös der Immobilie auf den Betrag auswirken, den der Verkäufer in Zukunft als Kredit aufnehmen kann, während er den Hypothekenzinsabzug beibehält.

Im Kaufvertrag wird der Betrag angegeben, mit dem die mitverkauften beweglichen Sachen bewertet werden. Wird zusätzliches bewegliches Vermögen tatsächlich bewertet, muss der Notar in der Auflassungsurkunde angeben, um welche Gegenstände es sich handelt, für welchen Betrag sie erworben wurden und ob dieser Betrag im Preis der Immobilie enthalten ist.

Natürlich muss der für die beweglichen Güter angegebene Betrag real sein. Die Steuerbehörden können dies überprüfen und um eine weitere Klärung bitten. Steht der Betrag nicht im Verhältnis zum tatsächlichen Wert der betreffenden beweglichen Sachen, riskiert der Käufer eine Nachveranlagung und eine Geldstrafe.

Da der Notar oft kein konkretes Bild von der verkauften Immobilie hat, ist es für den Notar erfreulich, wenn aus der Liste der Gegenstände hervorgeht, welche Gegenstände nach Ansicht der Parteien beweglich sind. Ob etwas beweglich oder unbeweglich ist, ergibt sich im Übrigen aus dem Gesetz. Die Parteien können also darüber verhandeln, was zum Kaufgegenstand gehört (Gegenstandsliste), aber nicht darüber, ob die mitverkauften Gegenstände beweglich oder unbeweglich sind.

Artikel 2

In diesem Artikel wird festgelegt, wer die Kosten trägt: Käufer oder Verkäufer. Wenn der Verkäufer diese Kosten trägt, spricht man von "v.o.n.". (freehold). Wenn der Käufer diese Kosten trägt, werden sie als "k.k." (costs-to-buyer) bezeichnet. (Kosten des Käufers). Zu diesen Kosten gehören die Notargebühren für die Übertragungsurkunde (inkl. MwSt.), die Grundbuchgebühren und die Grunderwerbssteuer.

Nicht enthalten sind u.a. Maklergebühren und Hypothekenkosten! Welche Kosten der Notar in Rechnung stellt, wird gesondert festgelegt und geht zu Lasten des Verkäufers oder des Käufers. Die Grunderwerbssteuer ist ein Prozentsatz des Kaufpreises. Wenn der Wert der Wohnung höher ist als der Kaufpreis, wird die Grunderwerbssteuer auf diesen Wert berechnet.

Es besteht die Möglichkeit, dass auf den Kaufpreis Umsatzsteuer (MwSt.) fällig wird. Zum Beispiel, wenn kürzlich eine Renovierung stattgefunden hat oder wenn ein Praxisraum mitverkauft wird. In diesem Fall sollte klar sein, wer diese Mehrwertsteuer zahlt. Bei Neubauten ist die Mehrwertsteuer in der Regel im Kaufpreis enthalten. Ihr Immobilienmakler kann Sie hierüber informieren.

Artikel 2.2 findet Anwendung, wenn der Verkäufer die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist, nachdem er Eigentümer geworden ist, verkauft und überträgt. Zum Zeitpunkt der Ausarbeitung dieses Musters betrug die in Artikel 13 des Gesetzes über die Steuern auf Rechtsgeschäfte (im Folgenden "WBR") festgelegte Frist sechs Monate. Gemäß Artikel 13 Absatz 1 WBR kann der Betrag, auf den die Grunderwerbsteuer oder die Umsatzsteuer für diesen früheren Erwerb geschuldet war, von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden. Dies wird auch als "Basisminderung" bezeichnet. Durch die Rücklieferung des Grundstücks innerhalb eines bestimmten Zeitraums entsteht dann ein Grunderwerbsteuervorteil, auf den der Käufer gemäß Artikel 13 WBR Anspruch hat. Wenn der Verkäufer diesen Vorteil in Anspruch nehmen möchte, muss er dies mit dem Käufer bei den Verhandlungen vereinbaren. In Artikel 2.2 wird dann "nicht" durchgestrichen und der Käufer zahlt dem Verkäufer diesen Vorteil als Entschädigung.

Zuvor war genehmigt worden, dass diese Gegenleistung an den Verkäufer nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Diese Genehmigung ist am 1. Juli 2011 ausgelaufen. Seitdem wird die vom Käufer an den Verkäufer gezahlte Entschädigung wieder in die Gegenleistung einbezogen und muss daher auch der Grunderwerbsteuer unterliegen. Der letzte Satz von Artikel 2.2 legt fest, dass der Käufer nie mehr Grunderwerbsteuer zahlt, als er ohne den Weiterverkauf gemäß Artikel 13 WBR gezahlt hätte. Der Nachteil, der sich aus dem Erlöschen der Genehmigung ergibt, geht also zu Lasten des Verkäufers.

Artikel 13 Absatz 4 WBR sieht vor, dass im Gegensatz zu Artikel 13 Absatz 1 WBR bei Anwendung eines Maßstabsabzugs nicht der Maßstab, sondern die für den früheren Erwerb geschuldete Steuer von der Steuer abgezogen werden kann, die für den Erwerb der Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem früheren Erwerb geschuldet wird. Durch die Gewährung eines Steuerabzugs anstelle eines Abzugs von der Steuerbemessungsgrundlage wird in diesen Fällen verhindert, dass der Abzug die Steuerhäufung übersteigt. Die Anwendung von Artikel 13 Absatz 4 WBR setzt jedoch voraus, dass der in Artikel 14 Absatz 2 WBR genannte ermäßigte Steuersatz zu Recht angewendet wurde. Grundsätzlich ist Artikel 13 Absatz 4 WBR nur anwendbar, wenn die Wohnung aufgrund unvorhergesehener Umstände innerhalb von sechs Monaten nach dem Erwerb nicht oder nur vorübergehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Beispiel für die Grunderwerbsteuer (Das Beispiel basiert auf dem gesetzlichen Grunderwerbsteuersatz, der zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Modells galt)
Der Nichtstarter B erwirbt ein Haus für 350.000 € und zahlt dafür 2 % Grunderwerbsteuer (2 % von 350.000 € sind 7.000 €). B bewohnt die Immobilie nur für kurze Zeit, überträgt sie aber aufgrund unvorhergesehener Umstände innerhalb von sechs Monaten für 360 000 € an K. K wird die Immobilie nicht oder nur vorübergehend als Hauptwohnsitz nutzen und kommt daher weder für die Steuerbefreiung noch für den ermäßigten Steuersatz von 2 % in Betracht. Infolgedessen schuldet K im Prinzip 37 440 € (10,4 % von 360 000 €). Gemäß Artikel 13 Absatz 1 WBR kann K jedoch die Steuerbemessungsgrundlage um den Wert verringern, auf den die Grunderwerbsteuer bereits gezahlt wurde (350.000 €). Infolgedessen würde K nur 10,4 % Grunderwerbsteuer auf 10.000 € (360.000 € minus 350.000 €) schulden. Dies sind 1.040 €. Der Steuervorteil für K aufgrund der kurzfristigen Nutzung der Immobilie durch B beläuft sich auf 36.400 €. Artikel 13 Absatz 4 WBR stellt jedoch sicher, dass der Vorteil nicht den Betrag übersteigen kann, der für den früheren Erwerb zum Satz von 2 % zu zahlen ist. K kann daher nur einen Abschlag von 7.000 € vornehmen und schuldet 30.440 € (37.440 € minus 7.000 €). Vereinbaren die Parteien in Artikel 2.2, dass der Käufer die eingesparte Grunderwerbsteuer - auch als Differenz nach Artikel 13 bezeichnet - an den Verkäufer zahlt, zahlt der Käufer dem Verkäufer diesen Vorteil von 7.000 € als Ausgleich. Im dritten Satz von Artikel 2.2 haben Käufer und Verkäufer vereinbart, dass die auf die Differenz nach Artikel 13 entfallende Grunderwerbsteuer von der an den Verkäufer zu zahlenden Differenz nach Artikel 13 abgezogen wird, so dass der Verkäufer in diesem Beispiel letztlich Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe von 6.340,58 € hat (7.000 €/110,4 x 100). Der Betrag von 659,42 € ist die auf die Art. 13-Differenz fällige Grunderwerbsteuer. Damit ist sichergestellt, dass der Gesamtbetrag, den der Käufer an Grunderwerbsteuer zahlt, zuzüglich der an den Verkäufer zu zahlenden Differenz gemäß Artikel 13, dem Betrag entspricht, den der Käufer ohne Anwendung von Artikel 13 WBR an Grunderwerbsteuer geschuldet hätte.

Artikel 3

Der Notar erhält den Kaufpreis vom Käufer und zahlt - nachdem er zuvor die Gläubiger des Verkäufers, einschließlich der Hypothekengläubiger und Pfändungsgläubiger, befriedigt hat, die im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Abwicklung des Verkaufs und der Übergabe gemäß den für den Notar geltenden Berufs- und Verfahrensregeln aus dem Kaufpreis zu befriedigen sind - den Rest des Kaufpreises an den Verkäufer aus. Da der Notar sich vergewissern muss, dass die verkaufte Immobilie bei der Eintragung in die öffentlichen Register frei von z. B. Hypotheken oder Pfändungen ist, und der Notar hierüber erst nach dem Übergabetermin eine amtliche Bestätigung erhält, darf der Notar - auch aus Versicherungsgründen - den Kaufpreis für den Käufer erst dann auszahlen, wenn ihm diese Bestätigung vorliegt, in der Regel einige Tage nach dem Übergabetermin.

Artikel 4

Es gibt verschiedene Arten von Übertragungen. Die wichtigsten sind die rechtliche Übertragung und die tatsächliche Übertragung. Die rechtliche Übertragung (auch rechtliche Übergabe, Eigentumsübertragung oder Transport genannt) erfolgt beim Notar durch eine notarielle Übertragungsurkunde und deren Eintragung in die öffentlichen Register. Die tatsächliche Übergabe erfolgt durch die Übergabe der Schlüssel und die Inbesitznahme der Wohnung.

Es kann zwei Daten für die verschiedenen Übertragungen geben (siehe Artikel 7), aber oft fallen die beiden Daten zusammen. In Artikel 4 ist das Datum der rechtlichen Übertragung anzugeben. Liegt die tatsächliche Übertragung vor der rechtlichen Übertragung, kann es sich um eine Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums handeln. In diesem Fall kann es ratsam sein, den Notar im Zusammenhang mit einer möglichen Grunderwerbsteuerpflicht zu kontaktieren. In diesem Artikel wird auch der Name des Notariats angegeben, das die Übertragungsurkunde ausstellt. Die Wahl des Notars liegt in der Regel beim Käufer, es sei denn, der Verkäufer kündigt vor Abschluss des Kaufvertrags an, dass er sich die Wahl des Notars vorbehält. Dies geschieht häufig bei Neubauten, um das gesamte Projekt an denselben Notar zu übergeben.

Artikel 5

Es ist üblich, zu vereinbaren, dass der Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags eine Bankbürgschaft über einen Betrag von 10 % des Kaufpreises stellt. Dabei handelt es sich um eine Erklärung der Bank, in der sie sich verpflichtet, diesen Betrag zu zahlen, wenn der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Erstellung einer Bankgarantie nimmt einige Zeit in Anspruch. In der Regel wird die Bankgarantie innerhalb weniger Tage nach Ablauf des Finanzierungsvorbehalts ausgestellt. Die Bank erhebt eine Gebühr für eine Garantieerklärung.

Anstelle einer Bankbürgschaft kann der Käufer auch eine Kaution hinterlegen. Es ist üblich und sinnvoll, eine Kaution beim Notar zu hinterlegen. Wenn der Käufer als Verbraucher kauft, darf die Kaution oder Bankbürgschaft laut Gesetz häufig 10 % des Kaufpreises nicht übersteigen.

Artikel 5 soll dem Verkäufer eine gewisse Sicherheit geben, dass der Käufer seinen Verpflichtungen nachkommen wird. Gegebenenfalls kann die in Artikel 14 genannte Vertragsstrafe aus der Bankgarantie oder der Kaution zurückgefordert werden. Ist die Kaution von beliebiger Höhe oder befindet sie sich nicht bereits seit kurzer Zeit im Besitz des Notars, zahlt der Notar dem Käufer in der Regel Zinsen.

Artikel 6

Artikel 6.1 besagt, dass der Käufer die Immobilie in dem Zustand kauft, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags befindet. Die wichtigste Regel ist, dass der Verkäufer grundsätzlich nicht für das Fehlen von (versteckten) Mängeln haftet.

Mit anderen Worten: Das Eigentum an der Immobilie geht auf den Käufer über, einschließlich aller sichtbaren und unsichtbaren Mängel. Das gesamte Risiko wird also zunächst auf den Käufer übertragen. Dies gilt sowohl für tatsächliche Mängel als auch für andere Mängel, soweit sie nicht als "besondere Belastungen" im Sinne von Artikel 7:15 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten. Artikel 6.2 befasst sich mit diesen "besonderen Belastungen".
In Anbetracht der Hauptregel, dass das gesamte Risiko in erster Linie beim Käufer liegt, ist dieser gehalten, einige Nachforschungen anzustellen. So muss sich der Käufer grundsätzlich bei der Gemeinde erkundigen, welche Flächenwidmung/Funktion das Grundstück nach dem örtlichen Flächennutzungsplan/Umweltplan hat. Der Verkäufer muss dem Käufer jedoch die ihm bekannten Informationen zur Verfügung stellen: So muss der Verkäufer dem Käufer im Prinzip mitteilen, was er über die Eigenschaften und (tatsächlichen) Mängel der Immobilie weiß.

Artikel 6 Absatz 3 enthält eine wichtige Ausnahme von der vorgenannten Hauptregel, wonach das gesamte Risiko in erster Linie beim Käufer liegt, soweit es sich um die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie handelt. Diese Ausnahme wird nachstehend in den Erläuterungen zu Artikel 6.3 im Einzelnen erörtert.

Artikel 10 regelt den Fall, dass die Wohnung nicht in dem Zustand übergeben werden kann, in dem sie sich bei Abschluss des Kaufvertrags befindet, weil das Eigentum nach dem Kauf - aber vor der Übergabe - ganz oder teilweise verloren gegangen ist.

Die Immobilie wird frei von Hypotheken, Pfändungen und Eintragungen derselben geliefert. Der Verkäufer muss die bestehenden Hypotheken ablösen und sicherstellen, dass sie auch nicht mehr in den öffentlichen Registern eingetragen sind. Letzteres wird in der Praxis vom Notar veranlasst. Der Verkäufer vergewissert sich auch, dass keine Pfändungen an der Immobilie bestehen. Sollte die Immobilie gepfändet sein, kann die Übertragung in der Regel erst nach Aufhebung der Pfändung erfolgen.

Artikel 6.2 befasst sich mit "besonderen Lasten und Beschränkungen", die auf einem Grundstück ruhen (ein Begriff aus Artikel 7:15 des Zivilgesetzbuchs). Besondere Belastungen und Beschränkungen" (im Folgenden: "besondere Belastungen") sind rechtliche Beschränkungen, die auf einem Grundstück ruhen. Dabei kann es sich um privatrechtliche Beschränkungen wie (leidende) Dienstbarkeiten, qualitative Verpflichtungen und so genannte "Kettenklauseln" handeln. Auf der Grundlage solcher Beschränkungen hat eine andere Person (als der Eigentümer) einen Anspruch auf das Grundstück (z. B. ein Wegerecht über das Grundstück). Sie können auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen enthalten, wie z. B. eine Entscheidung zur Begründung eines kommunalen Vorrechts. Vor dem Verkauf muss der Verkäufer den Käufer über die gesetzlichen Beschränkungen informieren, die als "besondere Belastungen" auf der Immobilie lasten. Zu diesem Zweck stellt der Verkäufer dem Käufer (Kopien) der im Besitz des Verkäufers befindlichen (früheren) notariellen Urkunden zur Verfügung. Der Käufer kann dann in diesen Urkunden nachlesen, welche besonderen Belastungen auf dem Grundstück ruhen. Aus Artikel 6.2 ergibt sich, dass der Käufer die sich aus diesen Urkunden ergebenden Sonderlasten (ausdrücklich) akzeptiert.

Ist dem Verkäufer bekannt, dass auf der Immobilie (auch) besondere Belastungen bestehen, die aus den dem Käufer zur Verfügung gestellten Urkunden nicht ersichtlich sind, muss der Verkäufer den Käufer über diese besonderen Belastungen informieren, so dass der Käufer bei Abschluss des Kaufvertrags davon Kenntnis hat. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen (die als Sonderlast auf dem Grundstück ruhen) werden keineswegs immer in früheren notariellen Urkunden erwähnt. Dem Verkäufer bekannte öffentlich-rechtliche Beschränkungen können in Artikel 6.2 ausdrücklich erwähnt werden. Der Käufer akzeptiert (ausdrücklich) die in Artikel 6.2 genannten Beschränkungen.

Es ist wichtig, daß der Verkäufer dem Käufer mitteilt, was er weiß, und daß der Käufer aufgrund der Angaben in Artikel 6.2 und der früheren notariellen Urkunden (von denen dem Käufer Kopien zur Verfügung gestellt wurden) weiß, welche besonderen Belastungen (privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art) mit der Immobilie verbunden sind. Unterlässt der Verkäufer diese Angaben, so kann er später auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Da es sich bei den Sonderbelastungen um Ansprüche anderer auf die Immobilie handelt, kann der Verkäufer diese Belastungen oft nicht (oder nur unter großen Schwierigkeiten) aufheben. Wenn die Aufhebung nicht möglich ist, kann der Käufer grundsätzlich Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Es ist daher wichtig, dass der Verkäufer dem Käufer mitteilt, welche besonderen Belastungen auf der Immobilie ruhen (damit der Käufer sie akzeptieren kann).

Artikel 6.3 macht eine weitreichende Ausnahme von der Hauptregel, dass das Eigentum an der Immobilie einschließlich aller sichtbaren und unsichtbaren Mängel auf den Käufer übertragen wird. Artikel 6.3 legt fest, dass die Immobilie bei der rechtlichen Übertragung die tatsächlichen Eigenschaften besitzt, die für eine normale Nutzung erforderlich sind.

Normale Nutzung einer Immobilie bedeutet unter anderem, dass die Immobilie sicher und mit einer gewissen Dauerhaftigkeit bewohnt werden können muss. Wenn ein Mangel die normale Nutzung behindert, kann der Käufer den Verkäufer haftbar machen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass jeder Mangel die normale Nutzung beeinträchtigt. Der Käufer einer bestehenden Immobilie wird je nach Alter und Preis bis zu einem gewissen Grad sofortige (überfällige) Instandhaltungsarbeiten und Anpassungen an die Erfordernisse der Zeit berücksichtigen müssen, auch wenn die Notwendigkeit dazu zum Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses nicht unmittelbar ersichtlich war. Darüber hinaus legt Artikel 6.3 fest, dass Mängel, die den normalen Gebrauch behindern und dem Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags "bekannt" oder "bekannt sein können", zu Lasten und auf Risiko des Käufers gehen. Ein Beispiel. Der Verkäufer verkauft eine Immobilie mit einem nicht funktionierenden privaten Zentralheizungsboiler. Es wurde festgestellt, dass der nicht funktionierende private Heizkessel die normale Nutzung der Immobilie beeinträchtigt. Der Käufer ist sich dessen bewusst, als der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Der Käufer kann den Verkäufer nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht verklagen, weil die "normale Nutzung" in Artikel 6.3 durch den nicht funktionierenden privaten Heizkessel beeinträchtigt wird. Schließlich war dies dem Käufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags bekannt, und die Parteien haben vereinbart, dass Mängel, die die normale Nutzung behindern und die dem Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags bekannt oder bekannt sein können, zu Lasten und auf Risiko des Käufers gehen. Der Begriff "bekannt" ist weiter gefasst als "bekannt". Auch Mängel, die dem Käufer nicht bekannt sind, die er aber bei ausreichender Sorgfalt hätte entdecken müssen, sind "bekannt". Der Käufer kann also nicht einfach davon ausgehen, dass alles in Ordnung ist. Vom Käufer wird erwartet, dass er prüft - oder prüfen lässt -, ob die Sache den vom Käufer gestellten Anforderungen entspricht. Das Sprichwort "Was du nicht weißt, macht dich nicht heiß" gilt hier nicht. Im Zweifelsfall sollte der Käufer Fragen stellen und/oder eigene Nachforschungen anstellen (oder anstellen lassen). Das bedeutet nicht, dass der Verkäufer immer den Mund halten kann. Der Verkäufer hat eine Aufklärungspflicht. Der Verkäufer muss den Käufer über Mängel informieren, von denen der Verkäufer wissen muss, dass sie für den Käufer von Bedeutung sind, und von denen er weiß oder vermutet, dass der Käufer sie nicht kennt.

Diese Anzeigepflicht ist nicht auf die oben genannten Mängel beschränkt. Hat der Käufer angegeben, dass er die Immobilie für einen besonderen Zweck nutzen möchte, muss der Verkäufer, wenn er weiß, dass die verkaufte Immobilie für diesen Zweck nicht geeignet ist, den Käufer darüber informieren. Obwohl sich aus Artikel 6.3 ergibt, dass der Verkäufer nicht für die Eignung der verkauften Immobilie für den beabsichtigten besonderen Verwendungszweck einsteht, hat der Verkäufer eine Informationspflicht. Kommt der Verkäufer seiner Anzeigepflicht nicht nach, kann der Käufer - wenn er den Mangel nicht kannte - den Verkäufer haftbar machen.

Das Sprichwort "Was du nicht weißt, macht dich nicht heiß" gilt auch nicht für den Verkäufer. Stellt sich trotz ausreichender Nachforschungen des Käufers im Nachhinein heraus, dass zum Zeitpunkt der rechtlichen Übergabe ein Mangel vorlag, der eine normale Nutzung verhindert, kann der Verkäufer grundsätzlich haftbar gemacht werden. Das Gleiche gilt für Bodenverunreinigungen. Wenn sowohl der Verkäufer als auch der Käufer keine Kenntnis vom Vorhandensein einer Bodenverschmutzung haben, liegt das Risiko grundsätzlich beim Verkäufer, wenn es um die normale Nutzung der Immobilie geht. Wenn die Verschmutzung die normale Nutzung nicht verhindert, liegt das Risiko grundsätzlich beim Käufer.

Die Verpflichtung des Verkäufers, eine Sache zu liefern, die die für ihren normalen Gebrauch erforderlichen Eigenschaften aufweist, gilt grundsätzlich auch für die mitverkauften (beweglichen) Sachen. Auch in diesem Fall muss der Verkäufer den Käufer über Mängel informieren, die den normalen Gebrauch beeinträchtigen und für den Käufer nicht sofort erkennbar sind. Hat der Käufer selbst Anlass zu Zweifeln, muss der Käufer-Verkäufer Fragen stellen oder die mitverkaufte Sache untersuchen (lassen).

Der vorletzte Satz von Artikel 6.3 betrifft die Reparaturkosten. Für Mängel, die den normalen Gebrauch behindern und die dem Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Kaufvertrags nicht bekannt waren oder nicht bekannt sein konnten, haftet der Verkäufer nur für die Reparaturkosten. Der Verkäufer trägt somit das Risiko, die Immobilie für den normalen Gebrauch tauglich zu machen. Bei der Ermittlung der Reparaturkosten ist der Abschlag "neu für alt" zu berücksichtigen. Bei der Ermittlung des Abzugs "neu für alt" werden zum einen die Kosten für die Erneuerung und zum anderen die Lebensdauer des zu ersetzenden Teils berücksichtigt. Ein Beispiel: Der Käufer hat den Verkäufer gemäß Artikel 6.3 des Kaufvertrags für einen nicht funktionierenden privaten Heizkessel haftbar gemacht. Der Heizkessel muss vollständig ausgetauscht werden. Ein Heizungsbauer hat die Kosten für den Austausch des Heizkessels auf 2 500 € geschätzt. Die erwartete Lebensdauer wird auf 20 Jahre geschätzt. Zum Zeitpunkt des Kaufs war der Heizkessel 10 Jahre alt. Der Abzug "neu für alt" beträgt dann 50 %, d. h. 1 250 €. Der Verkäufer muss also die Hälfte der Reparaturkosten an den Käufer zahlen.

Das Risiko sonstiger (Folge-)Schäden trägt der Käufer, es sei denn, den Verkäufer trifft ein Verschulden. Ein Verschulden des Verkäufers liegt z.B. vor, wenn der Verkäufer wissentlich Mängel verschweigt, die den normalen Gebrauch behindern.

Nach Klausel 6.4.1 können die Parteien angeben, ob sie wissen, ob das Grundstück kontaminiert ist oder nicht. Eine solche Klausel wird als "(Nicht-)Kenntniserklärung" bezeichnet. Die Artikel 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.7.1 und 6.7.2 sind ebenfalls Beispiele für (Un-)Wissenserklärungen. Solche Klauseln haben eine Beweis- und eine Signalfunktion. Die Beweisfunktion besteht darin, "Ja-Nein-Diskussionen" zu verhindern. Erklärt der Käufer beispielsweise, dass ihm das Vorhandensein eines Öltanks bekannt ist (Vertraulichkeitserklärung), so kann der Käufer im Nachhinein schwerlich behaupten, der Verkäufer habe seine Pflicht verletzt, ihn auf dieses Vorhandensein hinzuweisen. Aus dem Kaufvertrag geht eindeutig hervor, dass das Vorhandensein des Tanks bekannt war. Gibt der Verkäufer dagegen an, dass ihm das Vorhandensein eines Öltanks nicht bekannt ist (Erklärung der Unkenntnis), kann er sich im Nachhinein nur schwer darauf berufen, dass der Verkäufer den Käufer über das Vorhandensein des Tanks informiert hat oder dass das Vorhandensein des Tanks für den Käufer deutlich sichtbar war. Schließlich steht hier schwarz auf weiß, dass der Verkäufer nicht wusste, ob ein unterirdischer Tank vorhanden war. Die Signalfunktion ist erfüllt, weil die Parteien auf das Problem aufmerksam gemacht werden. Sie sind mehr oder weniger gezwungen, etwas darüber festzuhalten. Dies hält den Verkäufer dazu an, seiner Offenlegungspflicht nachzukommen, und den Käufer dazu, seine Nachforschungspflicht zu erfüllen. Um Missverständnissen vorzubeugen, wird in Artikel 6.13 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Schweigepflichtentbindungserklärung nicht als Garantie oder Ausschluss/Beschränkung der Haftung zu verstehen ist. Wie bereits erwähnt, gilt das Sprichwort "Was du nicht weißt, macht dich nicht heiß" weder für den Käufer noch für den Verkäufer. Ob der Käufer den Verkäufer verklagen kann, ergibt sich im Prinzip aus Artikel 6.1 und 6.3 des Kaufvertrags, wonach bekannte Mängel auf Risiko des Käufers gehen. Natürlich können die Parteien von der Standard-Risikoverteilung im Kaufvertrag von Fall zu Fall abweichen, wenn sie dies wünschen.

Artikel 6.4.2 betrifft unterirdische Tanks für die Lagerung von (flüssigen) Stoffen, wie z. B. Öltanks und Klärgruben. Insbesondere für die Nutzung und Dekontaminierung von unterirdischen Öltanks gelten besondere Vorschriften. Der Verkäufer kann angeben, ob die Tanks noch in Gebrauch sind, ob sie stillgelegt wurden, wenn ja, wann dies geschehen ist und ob dabei die gesetzlichen Vorschriften eingehalten wurden. Wenn ein nicht genutzter Öltank nicht stillgelegt wurde, sollten Käufer und Verkäufer Vereinbarungen über die Sanierung oder Entfernung des Tanks und die damit verbundenen Kosten treffen. Solche Vereinbarungen können in dem in diesem Artikel vorgesehenen Feld festgehalten werden. Wenn der Verkäufer nicht weiß, ob noch Öltanks vorhanden sind, tut der Käufer gut daran, sich im Vorfeld über das Vorhandensein von Öltanks zu informieren. Befindet sich ein Tank im Garten, der noch nicht oder nicht gemäß der Verordnung über Tätigkeiten in der Wohnumgebung saniert wurde, kann die zuständige Behörde eine Verpflichtung zur (erneuten) Sanierung oder Entfernung des Tanks auferlegen. Dazu ist zunächst eine Bodenuntersuchung auf eine mögliche Bodenverunreinigung erforderlich, die durch einen Ölaustritt entstanden sein kann und die eine Sanierung des Bodens erfordert. Die Sanierungsmethode hängt vom Grad der Verschmutzung ab und muss von einem anerkannten Sanierungsunternehmen durchgeführt werden.

Nach Ziffer 6.4.3 muss der Verkäufer angeben, ob ihm bekannt ist, ob in der Wohnanlage Asbest verbaut wurde oder nicht. Dies gilt auch, wenn Asbest beispielsweise in Gemeinschaftsräumen, einem Schuppen oder Unterstand oder in der Pflasterung eines Gartenwegs verwendet wurde. Bei der Beseitigung von Asbest sind besondere Maßnahmen zu ergreifen. Wurde Asbest entdeckt, können die Parteien, wenn sie dies wünschen, im Kaufvertrag festlegen, ob und auf wessen Kosten der Asbest entfernt wird. Auch hier gilt: Wenn der Verkäufer nicht weiß, ob in dem Haus Asbest verbaut wurde, kann der Käufer dies untersuchen lassen.

Artikel 6.4.4 befasst sich mit Verfügungen über Grundstücksbeschränkungen. Wenn der Verkäufer weiß, dass eine solche Entscheidung getroffen wurde, muss er den Käufer informieren.

In Artikel 6 Absatz 4 sind eine Reihe von Fällen aufgeführt. Diese Liste ist nicht erschöpfend. Je nach Alter des Gebäudes und/oder der Region, in der sich das Gebäude befindet, können auch andere Aspekte für den Käufer wichtig sein. Denken Sie an das Überschwemmungsrisiko, Probleme mit dem Fundament, das Vorhandensein von Bleirohren und/oder das Vorhandensein von Baumwolldrähten. Für Käufer ist es ratsam, sich den Fragebogen anzusehen, den der Verkäufer (normalerweise) ausgefüllt hat. Dieser enthält eine Vielzahl von Informationen über das Gebäude, die Wohnung und das Grundstück. Dieser Fragebogen ist im Übrigen nicht erschöpfend. Der Fragebogen zielt nicht darauf ab, irgendwelche Garantien zu geben, aber er ist von großer Bedeutung für die Erläuterung des Vertrags und insbesondere dafür, was der Käufer erwarten kann. Der Fragebogen hat informativen Charakter und ist ein Hilfsmittel für den Verkäufer, um seiner Aufklärungspflicht nachzukommen. 

Aus Artikel 6.5 ergibt sich, dass der Erwerber die Wohnung unmittelbar vor der Übergabe des Übergabeprotokolls an den Notar innen und außen besichtigen kann. Es wurde beschlossen, dies erst kurz vor der Übergabe des Übergabeprotokolls zu tun, da dies der beste Zeitpunkt ist. Schließlich kann sich noch vieles an der Wohnung ändern. Daher ist dies eine weitere Gelegenheit zu prüfen, ob sich die Wohnung im gleichen Zustand befindet wie beim Kauf. Wenn ein Immobilienmakler in den Verkauf der Immobilie involviert ist, wird er oft bei der Besichtigung anwesend sein.

Artikel 6.6 befasst sich mit den so genannten behördlichen oder versorgungstechnischen Bescheiden. Die Regierung oder ein Versorgungsunternehmen kann einem Eigentümer die Verpflichtung auferlegen, seine Immobilie in einer bestimmten Hinsicht zu verbessern oder instand zu setzen, z. B. die Aufforderung eines Versorgungsunternehmens, die elektrische Anlage zu verbessern, oder die Aufforderung einer Gemeinde, die Fassade zu renovieren. Für den Käufer ist es wichtig zu wissen, ob dies geschehen ist. Schließlich kostet die Erfüllung einer solchen Verpflichtung Geld, und außerdem muss sie innerhalb einer bestimmten Frist erledigt werden. Die Vorschrift sollte den Käufer vor Überraschungen schützen. Eine Vorladung kommt in der Regel nicht unerwartet, da in der Regel schon seit einiger Zeit klar ist, dass etwas nicht in Ordnung ist. Wenn Käufer und Verkäufer ihrer Untersuchungs- und Rügepflicht nachgekommen sind, sind dem Käufer die Mängel bereits bekannt. In diesem Zusammenhang gehen die Kosten grundsätzlich zu Lasten des Käufers, wenn der Staat oder das Versorgungsunternehmen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags, aber vor der rechtlichen Übergabe, eine Verpflichtung zur Reparatur oder Verbesserung auferlegt. Forderungen im Zusammenhang mit dem Bau ohne oder unter Verstoß gegen eine Genehmigung gehen grundsätzlich zu Lasten des Verkäufers.

Artikel 6.7.1 befasst sich mit Denkmälern. Es gibt nationale Denkmäler, provinzielle Denkmäler und kommunale Denkmäler. Auch im Rahmen des Umweltgesetzes wird zwischen verschiedenen Arten von Denkmälern unterschieden. Ein nationales Denkmal wird sowohl vor als auch nach der Einführung des Umweltgesetzes unter dem Heritage Act ausgewiesen.

Ein Provinzdenkmal wird im Rahmen des Umweltgesetzes durch eine Umweltverordnung der Provinz ausgewiesen. Bis dahin wird ein Provinzdenkmal durch eine Provinzdenkmal-Verordnung ausgewiesen.

Es ist beabsichtigt, dass ein kommunales Denkmal nach dem Umweltgesetz im Rahmen des Umweltplans ausgewiesen wird. Nach der Einführung des Umweltgesetzes wird jede Gemeinde automatisch einen "vorläufigen" Umweltplan haben. Dieser vorläufige Umweltplan wird schließlich in einen endgültigen Umweltplan umgewandelt. Die Gemeinden haben jedoch bis spätestens Ende 2029 Zeit, den vorläufigen Umweltplan in einen endgültigen Umweltplan umzuwandeln. Es gilt also eine sogenannte Übergangsphase bis spätestens Ende 2029. Bis zum Ende dieser Übergangsphase können die Gemeinden kommunale Denkmäler sowohl nach dem Umweltplan als auch nach der kommunalen Denkmalschutzverordnung ausweisen.    

In den Artikeln 6.7.1 und 6.7.2, die sich mit Denkmälern bzw. geschützten Stadt- oder Dorfansichten befassen, heißt es übrigens: "ist ausgewiesen oder befindet sich in einem Ausweisungsverfahren". Rein rechtlich gesehen spricht das Umweltgesetz nicht mehr von einer Ausweisung. Nach dem Umweltgesetz werden Denkmäler und geschützte Stadt- oder Dorfansichten nicht mehr ausgewiesen, sondern einem Ort wird die Funktion "Denkmal" oder die Funktion "geschützte Stadt- oder Dorfansicht" zugewiesen.

Artikel 6.10 Wenn es sich bei der verkauften Immobilie um eine vermietete Wohnung handelt und mit dem Mieter vereinbart wurde, dass dieser die Wohnung vor der Ausfertigung der Übertragungsurkunde räumt, ist zu berücksichtigen, dass ein Mieter grundsätzlich das Recht hat, die vom Mieter installierten Gegenstände mitzunehmen. Der Mieter muss die Wohnung in dem ursprünglichen Zustand übergeben, in dem er sie zu Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat. Eine Ausnahme gilt für zulässige Um- und Anbauten sowie für zerstörte oder altersbedingt beschädigte Gegenstände. Es ist wichtig, dass Käufer und Verkäufer sich gegenseitig darüber informieren, was zu der verkauften Immobilie gehört.

Artikel 6.11 bezieht sich auf alle Flächen, wie die Katasterfläche des Grundstücks und die Bodenfläche der Immobilie. Da der Käufer die Situation vor Ort besichtigt hat und somit sieht, was er kauft, spielt es oft keine große Rolle, wenn die angegebene Größe von der tatsächlichen Größe abweicht. Daher wird häufig vereinbart, dass bei einer Differenz zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Größe kein Vergleich zustande kommt. Manchmal kann es für den Käufer dennoch wichtig sein, dass die tatsächliche Fläche mit der angegebenen Fläche übereinstimmt oder fast übereinstimmt. In Abweichung von der Hauptregel können die Parteien dann etwas anderes vereinbaren. Dies kann auf der gepunkteten Linie in Artikel 6.11 geschehen. So können die Parteien beispielsweise vereinbaren, dass der Käufer Anspruch auf eine Entschädigung durch den Verkäufer hat, wenn die Fläche um mindestens 5 % geringer ist als angegeben. Legen Sie auch die Höhe der Entschädigung fest, zum Beispiel einen Betrag für jeden m2, der die angegebene Fläche überschreitet. Da im Kaufvertrag die Nutzfläche der Immobilie nicht erwähnt wird, ist es ratsam, auch diese auf der gepunkteten Linie zu vermerken. Der verkaufende Immobilienmakler kann dabei behilflich sein. Immobilienmakler (die der NVM, VBO oder Vastgoedpro angehören) sind verpflichtet, das Haus nach der 'Messanweisung Nutzfläche Häuser' zu vermessen, so dass die Daten bekannt sind. Die Größe des Grundstücks ist übrigens in Artikel 1 des Kaufvertrags angegeben.

In Artikel 6.13 wird hervorgehoben, dass die Erklärung des Verkäufers, er habe keine Kenntnis von z. B. Bodenverunreinigungen, nichts darüber aussagt, wer das Risiko einer Bodenverunreinigung trägt. Der Käufer kann aus der Unkenntniserklärung nicht ableiten, dass keine Bodenverunreinigung vorliegt. Eine Garantie erhält der Käufer also nicht. Es gibt aber auch keinen Haftungsausschluß. Der Verkäufer wälzt also mit einer Unkenntniserklärung das Risiko nicht auf den Käufer ab, siehe die Anmerkungen zu Artikel 6.3 und 6.4.1. Die Risikoverteilung ist eine Frage der Vereinbarung. Bei einer Unkenntniserklärung handelt es sich um tatsächliche Kenntnisse und nicht um eine Vereinbarung. Schließlich kann man nicht darüber verhandeln, ob man etwas weiß oder nicht.

Artikel 7

Die eigentliche Übergabe erfolgt durch die Übergabe der Schlüssel und die Inbesitznahme der Wohnung. In diesem Artikel wird festgelegt, dass die tatsächliche Übergabe zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Übergabeurkunde beim Notar erfolgt, es sei denn, zwischen Verkäufer und Käufer wurde ein anderer Zeitpunkt vereinbart. Er legt auch fest, wie die Übergabe erfolgt, nämlich frei von Miet-, Pacht- oder Mietkaufverträgen, mit Ausnahme von noch zu schließenden Verträgen. Es geht also nicht nur darum, ob die Immobilie ganz oder teilweise weitvermietet ist, sowie ob der Verkäufer bestimmte Komponenten wie den Heizkessel oder die Küche gevermietet oder verpachtet. Wird das unbewegliche Gut frei von Miete, Pacht usw. geliefert, so finden die Artikel 6.10 und 7.3 keine Anwendung.

Vereinbaren Verkäufer und Käufer einen anderen Zeitpunkt für die tatsächliche Lieferung, sind in der Regel zusätzliche Vereinbarungen wünschenswert, z. B. über den Zeitpunkt des Gefahrenübergangs (Artikel 10). Sprechen Sie in solchen Fällen vorab mit Ihrem Versicherer und Ihrem Hypothekarkreditgeber.

Artikel 7.4 besagt, dass alle Ansprüche, die der Verkäufer geltend machen kann, auf den Käufer übergehen. Dies betrifft zum Beispiel eine Garantie, die der Verkäufer auf eine Renovierung, auf Doppelverglasung oder auf die Dacheindeckung hat. Die Aufzählung in Artikel 7.4 ist nicht abschließend. Wenn das Garantie- und Kautionssystem von SWK, Woningborg, Bouwgarant oder GIW für die zu erwerbende Immobilie gilt, wird die Garantie automatisch übertragen. Informationen über die Bedingungen und das zu befolgende Verfahren finden Sie in der jeweiligen Garantieregelung.

Artikel 8

Hier wird das Datum angegeben, an dem die zu zahlenden Leistungen, Gebühren, Steuern, Abgaben und Kanonen auf den Käufer übergehen. Dazu gehören z. B. Miete, Grundsteuer und Gebühren des Wasserverbandes. In der Regel wird vereinbart, dass diese ab dem Datum des Rechtsübergangs übergehen, siehe Artikel 4.

Der Haushaltsplan, die Untergliederungsordnung und die Satzung können beim Vorstand des VvE angefordert werden.

Steuern und/oder Abgaben, die auf die Nutzung der Immobilie erhoben werden, werden nicht zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abgerechnet. Zieht der Verkäufer in eine andere Gemeinde um, hat er in der Regel Anspruch auf Befreiung von den Steuern und/oder Abgaben, die für die Nutzung der Immobilie erhoben werden, für die verbleibenden vollen Monate des Jahres. Zieht der Verkäufer in eine andere Immobilie in derselben Gemeinde um, bleibt die Veranlagung in der Regel bestehen. Weitere Informationen zu den Steuern und/oder Abgaben, die für die Nutzung der Immobilie erhoben werden, erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde.

Artikel 9

In der Praxis hat dieser Artikel zur Folge, dass es bei mehreren Personen nebeneinander auf der Verkäufer- oder Käuferseite (z. B. Ehegatten oder Erben) ausreicht, eine von ihnen anzusprechen; es wird dann davon ausgegangen, dass eine Person auch die andere(n) angesprochen hat. Ein an einen von drei Käufern adressiertes Schreiben gilt also als ausreichend, um alle drei zu benachrichtigen. Die mehrköpfige Partei verhält sich also gegenüber der anderen Partei so, als gäbe es nur eine Person.

Artikel 10

Gemäß Artikel 6 des Kaufvertrags muss die Wohnung in dem Zustand übergeben werden, in dem sie sich bei Abschluss des Kaufvertrags befindet. Zwischen diesem Zeitpunkt und dem Zeitpunkt der rechtlichen Übergabe kann alles passieren, was den Zustand verändert. Ab dem Zeitpunkt des notariellen Eigentumsübergangs geht die Wohnung auf das Risiko des Käufers über. Erfolgt die tatsächliche Übergabe früher als die rechtliche Übergabe, liegt das Risiko ab der tatsächlichen Übergabe beim Käufer. Der Käufer hat jedoch die Möglichkeit, den Kaufvertrag nach der Übergabe aufzulösen. Wäre in diesem Fall Artikel 7:10 Absatz 3 BW anwendbar, würden die mit der Immobilie verbundenen Risiken aufgrund der Auflösung des Kaufvertrags beim Verkäufer verbleiben. Dies könnte erhebliche Folgen für den Verkäufer haben, da er nach der Übertragung nicht mehr für die verkaufte Immobilie versichert wäre. Durch den Ausschluss der Anwendung von Artikel 7:10 Absatz 3 BW für die Risiken, die durch eine übliche Gebäudeversicherung abgedeckt sind, wird verhindert, dass nach der Auflösung des Kaufvertrags aus triftigen Gründen durch den Käufer bestimmte Risiken für die Immobilie auf den Verkäufer zurückfallen und diese Risiken beim Käufer verbleiben, der für sie versichert ist.

Artikel 10 regelt, was im Falle von höherer Gewalt (z.B. Blitzschlag oder Brandstiftung durch Dritte) geschehen soll, die weder Käufer noch Verkäufer beeinflussen können.

Wird die Wohnung vor der rechtlichen Übergabe ganz oder teilweise z. B. durch Feuer zerstört, sind beide Parteien nicht mehr an den Kaufvertrag gebunden. Wenn der Käufer die Wohnung trotzdem übernehmen will, muss der Verkäufer die Rechte aus z. B. der Gebäudeversicherung auf den Käufer übertragen.

Der Verkäufer kann auch veranlassen, dass das Eigentum an der Wohnung ohnehin gemäß dem Kaufvertrag übertragen wird. Der Verkäufer muss dann den Käufer rechtzeitig darüber informieren, dass er die Wohnung vor dem vereinbarten Termin der Eigentumsübertragung (oder innerhalb von vier Wochen nach dem Schaden, falls dieser später eintritt) auf eigene Kosten reparieren wird.

Wenn die in diesem Artikel beschriebene Situation eintritt, ist es ratsam, dass sich die Parteien zunächst miteinander beraten. Sollten die Parteien keine annehmbare Lösung finden, können sie letztlich beschließen, die Auflösung des Kaufvertrags aufrechtzuerhalten. Es ist ratsam, eine solche Vereinbarung schriftlich festzuhalten.

Artikel 11

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, das Gebäude im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu versichern. In der Regel wird eine kollektive Gebäudeversicherung für den Gebäudekomplex abgeschlossen, zu dem die Wohnung gehört, d. h. für alle Wohnungen und die Gemeinschaftsräume zusammen. Jeder Eigentümer zahlt dann einen Teil der Prämie im Verhältnis zu seinem Anteil.

In der Teilungsordnung können Sie nachlesen, gegen welche Gefahren das Gebäude versichert sein muss und wer für den Abschluss der Versicherung zuständig ist. In der Regel ist dafür der Vorstand zuständig. In der Gebäudeversicherungspolice sollte eine Pauschalklausel enthalten sein, die den Versicherungsschutz nicht aufhebt, wenn einer der Eigentümer den Schaden durch Fahrlässigkeit oder Vorsatz verursacht hat.

Da es eine kollektive Versicherung für das gesamte Gebäude gibt, kann sich ein einzelner Käufer dieser Versicherung nicht entziehen. Daher verpflichtet dieser Artikel des Kaufvertrags den Käufer, für die Gebäudeversicherung mitzuzahlen.

Artikel 12

Die Teilungsurkunde enthält: die Lage des Gebäudes (oder Grundstücks) als Ganzes, eine Beschreibung der einzelnen Teile, die geschaffen werden (d. h. die Wohnungen), den Anteil jedes Eigentümers am gesamten Gebäude und die Teilungsvorschriften.

In der Teilungsordnung sind die wichtigsten Punkte aufgeführt, z.B. Schulden und Kosten, die von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden, Regelungen zur Instandhaltung des Gebäudes, Versicherungen, die Zusammensetzung der WEG, Nutzungsregeln für die Wohnungen usw.

Es ist wichtig, dass Sie die Vorschriften sorgfältig lesen und auch verstehen, was sie beinhalten. Denn mit diesem Artikel im Kaufvertrag erklären Sie, dass Sie sich an die Bestimmungen des Reglements halten werden. Deshalb steht im Kaufvertrag, dass Sie ein Exemplar davon erhalten haben.

Zusätzlich zu den Regeln und Vorschriften kann es auch eine Geschäftsordnung geben. Wenn es eine Satzung gibt, ist es ratsam, auch eine Kopie davon anzufordern.

Artikel 13

Das Budget wird vom Europarat festgelegt. Mit der Festlegung des Budgets wird auch der Vorschussbeitrag bestimmt. Davon werden alle Gemeinschaftskosten bezahlt, wie Instandhaltung, Gemeinschaftsversicherung und Versorgungsleistungen. Es ist auch üblich - und oft sogar vorgeschrieben -, dass ein Teil des Vorschusses für Einsparungen bei künftigen größeren Instandhaltungsarbeiten an den gemeinsamen Gebäudeteilen, wie z. B. dem Dach und dem Aufzug, vorgesehen wird. Diese Einsparungen werden in einen Reservefonds eingestellt.

Beim Auszug des Eigentümers erhält dieser keine Ausschüttung aus den vom Eigentümer eingezahlten Mitteln. Der Notar sorgt dafür, dass der Übertragungsurkunde eine Erklärung beigefügt wird, in der der Umfang des Reservefonds angegeben wird. Diese Erklärung wird vom Vorstand der VvE ausgestellt.

Der Umfang des Reservefonds kann auch dem Jahresbericht des Vorstands entnommen werden. Außerdem können Sie darin Angaben zu den kurzfristig zu zahlenden Instandhaltungsmaßnahmen finden. Das Risiko, dass sich die Höhe des Anteils des Verkäufers am Reservefonds ändert, geht bereits bei Vertragsabschluss auf den Käufer über.

Wenn eine Wohnung verkauft wird, können Schulden entstehen, z. B. unbezahlte Nebenkosten. Nach dem Gesetz haftet nicht nur der alte, sondern auch der neue Eigentümer der Wohnung (gesamtschuldnerisch) für die im laufenden oder vorangegangenen Geschäftsjahr fällig gewordenen Beiträge an den VvE. Die Teilungsvorschriften können hiervon jedoch abweichen. Im Zusammenhang mit der gesamtschuldnerischen Haftung des Erwerbers wird der Notar dafür sorgen, dass der Übertragungsurkunde eine Erklärung des Vorstands des VvE beigefügt wird, aus der hervorgeht, was der frühere Eigentümer dem Verband für das laufende und das vorangegangene Geschäftsjahr schuldet. Der Käufer haftet nicht über den angegebenen Betrag hinaus. Wird der Käufer oder der Verkäufer vom VvE auf eine Zahlung verklagt, kann er den jeweils anderen in Regress nehmen. Aus Artikel 13.4 ergibt sich, dass der Käufer ab dem Vertragsabschluss in die Rechte und Pflichten des Verkäufers in Bezug auf die vom VVE getroffenen Entscheidungen eintritt (es sei denn, die Art der Entscheidung steht dem entgegen). Wenn der VvE den Verkäufer wegen einer solchen Entscheidung verklagt, kann der Verkäufer vom Käufer Regress nehmen. Es ist daher unbedingt erforderlich, dass der Verkäufer den Käufer so schnell wie möglich über (beabsichtigte) CoE-Entscheidungen unterrichtet. Der Verkäufer kann den Käufer auch ermächtigen, in seinem Namen an der CoE-Sitzung teilzunehmen, das Wort zu ergreifen und über die zur Diskussion stehenden Fragen mitzuentscheiden.

Artikel 14

Wenn eine der Parteien ihren (im Kaufvertrag oder gesetzlich festgelegten) Verpflichtungen nicht nachkommt, befindet sich diese Partei in Verzug (Vertragsbruch). In diesem Artikel wird davon ausgegangen, dass die Nichterfüllung immer eindeutig festgestellt werden muss, bevor die andere Partei Maßnahmen wegen Nichterfüllung ergreifen kann.

Diese Feststellung erfolgt durch eine Inverzugsetzung der anderen Partei, d. h. durch die Mitteilung in einem offiziellen Dokument, dass sie ihren Verpflichtungen nicht nachkommt. Gleichzeitig muss sie aufgefordert werden, die Verpflichtung innerhalb von acht Tagen zu erfüllen. Damit erhält die Gegenpartei sozusagen eine letzte Chance.

In Artikel 14 heißt es nun, dass der Kaufvertrag durch schriftliche Mitteilung an die säumige Partei aufgelöst werden kann, wenn nach Ablauf dieser letzten Möglichkeit, acht Tage nach der Inverzugsetzung, nichts geschehen ist. Im zweiten Absatz von Artikel 14 heißt es, dass die "falsche" Partei eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 % des Kaufpreises zahlen muss, wenn der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird. Sollte der tatsächliche Schaden die Vertragsstrafe übersteigen, kann ein zusätzlicher Schadenersatz gefordert werden. Mit der Zahlung von Schadensersatz allein ist der Geschädigte nicht immer aus dem Schneider. Auch die so genannten Beitreibungskosten, also zum Beispiel die Inkassokosten, können geltend gemacht werden.

Damit haben aber weder Käufer noch Verkäufer das erreicht, was sie ursprünglich wollten. Die "gute" Partei hat daher die Möglichkeit, nach Ablauf der 8-Tage-Frist anstelle des Rücktritts die Erfüllung des Kaufvertrags zu verlangen. Natürlich möchte die Partei, die die Erfüllung verlangt, für den entstandenen Schaden entschädigt werden.

Zur Durchsetzung seiner Forderung kann diese Partei eine tägliche Vertragsstrafe ab dem neunten Tag nach der Inverzugsetzung bis zur Erfüllung des Kaufvertrags verlangen. Die Höhe der Strafe wird auf drei Promille des Kaufpreises der Wohnung festgesetzt, höchstens jedoch auf zehn Prozent des Kaufpreises, unbeschadet des Rechts auf zusätzlichen Schadenersatz, wenn der tatsächliche Schaden die sofort fällige Strafe übersteigt, und unbeschadet der Entschädigung für die Kosten der Wiedergutmachung. Wenn die die Erfüllung begehrende Partei dennoch beschließt, den Kaufvertrag aufzulösen, ist die säumige Partei verpflichtet, eine Vertragsstrafe in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises zu zahlen, abzüglich der bereits gezahlten Tagesstrafe (gemäß Artikel 14.3), jedoch unbeschadet des Rechts auf zusätzlichen Schadenersatz, wenn der tatsächliche Schaden höher ist, und unbeschadet der Erstattung der Kosten für die Wiedergutmachung. Auch wenn eine fahrlässig in Verzug gesetzte Partei ihre Verpflichtungen dennoch erfüllt, hat die andere Partei Anspruch auf Schadenersatz, wenn ihr ein Schaden entstanden ist.

Führt die zu zahlende Strafe zu einem übermäßigen und unter den gegebenen Umständen nicht hinnehmbaren Ergebnis, kann das Gericht die Strafe mildern. Dabei hat das Gericht nicht nur das Verhältnis zwischen dem tatsächlichen Schaden und der Höhe der Geldbuße zu berücksichtigen, sondern auch die Art des Vertrags, den Inhalt und die Tragweite der Klausel sowie die Umstände, unter denen sie geltend gemacht wurde.

Nach Artikel 14.6 ist die in den Artikeln 14.2 und 14.3 vorgesehene Sanktionsregelung "erloschen", sobald der Kaufpreis gezahlt wurde und der Käufer Eigentümer der Immobilie geworden ist (weil die notarielle Übergabeurkunde in die öffentlichen Register eingetragen wurde). Hat eine Partei zuvor Sanktionen gemäß Artikel 14.3 verwirkt, so bleiben diese verwirkt. Sollte sich später herausstellen, dass ein Verzug vorliegt (z. B. weil die Immobilie nicht die in Artikel 6.3 beschriebenen tatsächlichen Eigenschaften zu haben scheint), kann keine Vertragsstrafe, sondern Schadensersatz nach den Bestimmungen des Zivilgesetzbuches verlangt werden.

Artikel 15

Die Wahl des Wohnsitzes bedeutet die Wahl des Wohnsitzes für die Vollstreckung eines Rechtsakts. Ein Schreiben, das unter der Anschrift des gewählten Wohnsitzes eingeht, gilt als von jeder Partei empfangen. Die Wahl des Wohnsitzes ist hauptsächlich als Absicherung gedacht. Wenn beispielsweise eine der Parteien schwer zu erreichen ist, kann die andere Partei immer noch die andere Partei erreichen. Es kann auch wichtig sein, zu beweisen, dass ein bestimmtes Schreiben abgeschickt wurde. In diesem Zusammenhang ist es oft zweckmäßig, den Brief sowohl an die tatsächliche Wohnanschrift als auch an die Adresse des gewählten Wohnsitzes zu senden.

Artikel 16

Sobald der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist, besteht die Möglichkeit, ihn in die öffentlichen Register eintragen zu lassen. Ob die Parteien dies wünschen oder nicht, ist in Artikel 16 angegeben. Nach Erhalt des Kaufvertrags kümmert sich der Notar um die Eintragung.

Die Eintragung des Kaufvertrags in die öffentlichen Register schützt den Käufer vor späteren Konkursen, Übertragungen, Pfändungen und später begründeten Vorzugsrechten. Die Eintragung hat somit eine doppelte Grundlage: die Eintragung nach dem Zivilgesetzbuch (als Schutz vor späteren Konkursen, Übertragungen und Pfändungen) und die Eintragung nach dem Gesetz über kommunale Vorrechte/Umweltgesetz (als Schutz vor einem später eingerichteten Vorkaufsrecht).

Wenn die Ausfertigung der Übertragungsurkunde (siehe Artikel 4) mehr als sechs Monate nach dem Kauf geplant ist, ist es ratsam, sich über den besten Zeitpunkt für die Eintragung beraten zu lassen. Denn die Eintragung hat eine Gültigkeitsdauer von sechs Monaten. Übrigens: Auch wenn der Notar nicht sofort mit der Eintragung des Kaufvertrags beauftragt wird, hat der Käufer das Recht, diese auf eigene Kosten vornehmen zu lassen. Dies gilt auch für die Eintragung zu einem früheren Zeitpunkt als im Kaufvertrag angegeben.

Für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt, etwa weil sich der Käufer auf den Finanzierungsvorbehalt beruft, ist der Notar bereits bevollmächtigt, die Eintragung des Kaufvertrags zu stornieren.

Artikel 17

Sowohl Käufer als auch Verkäufer haben ein Interesse daran, dass der Kaufvertrag zu einem erfolgreichen Abschluss kommt. Daher kann es auch wichtig sein, zu wissen, mit welcher Partei man es zu tun hat. Daher können sowohl Käufer als auch Verkäufer verlangen, dass sich der jeweils andere ausweist. Bevor der Notar die Übertragungsurkunde ausstellt, wird er Sie außerdem um einen Identitätsnachweis bitten. Ein gültiger "Identitätsnachweis" ist ein gültiger Reisepass, ein gültiger niederländischer Personalausweis, ein gültiger niederländischer Führerschein und ein gültiges niederländisches Ausländerdokument (Aufenthaltsgenehmigung).

Artikel 18

Artikel 18.1 kann ein oder mehrere Daten für auflösende Bedingungen enthalten. Eine auflösende Bedingung ermöglicht es einer oder mehreren Parteien, den Kaufvertrag in bestimmten Fällen aufzulösen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Käufer die Finanzierung nicht aufbringen kann (a), keine nationale Hypothekengarantie erhält (b) oder ein Baugutachten ein negatives Ergebnis aufweist (c). Es ist ratsam, die Fristen realistisch zu bemessen, je nachdem, wie viel Zeit benötigt wird, um die Finanzierung abzuschließen, die nationale Hypothekengarantie zu erhalten oder ein Baugutachten durchführen zu lassen. Zusätzlich zu den auflösenden Bedingungen für die Finanzierung, die nationale Hypothekengarantie und die technische Prüfung gemäß Artikel 18 Absatz 1 können die Parteien weitere auflösende Bedingungen vereinbaren. Es ist wichtig, dass alle vereinbarten auflösenden Bedingungen ordnungsgemäß im Kaufvertrag festgehalten werden.

Aufgrund der Hypothekenrichtlinie darf ein Kreditgeber kein vorläufiges Angebot, d. h. ein Angebot mit Vorbehalt, abgeben. Gemäß der Richtlinie macht der Kreditgeber ein verbindliches Angebot, auch bekannt als verbindliche Offerte. Dies ist ein Angebot ohne Vorbehalte. Daher muss der Kreditgeber vor der Abgabe des verbindlichen Angebots über alle erforderlichen Informationen des Käufers verfügen, z. B. über Einkommensangaben, eine Arbeitgeberbescheinigung und ein Wertgutachten. Im Zusammenhang mit der Laufzeit der auflösenden Bedingung für die Finanzierung ist es daher wichtig, dass der Käufer alle erforderlichen Unterlagen so bald wie möglich vorlegt.

Unter der jährlichen Bruttobelastung ist der Gesamtbetrag zu verstehen, der jährlich an Hypothekenzinsen, Tilgung und (Risiko-)Prämien zusammen gezahlt wird, sowie etwaige zusätzliche Rückzahlungen im Zusammenhang mit der ausgestellten nationalen Hypothekengarantie.

Der Käufer kann auch auf eine oder mehrere auflösende Bedingungen verzichten, z. B. weil der Verkäufer mit einer auflösenden Bedingung nicht einverstanden ist. Dies ist jedoch mit Risiken verbunden. Wenn sich die Parteien beispielsweise nicht auf eine auflösende Bedingung für die Finanzierung einigen und Artikel 18.1 unter a streichen, hat dies zur Folge, dass, wenn der Käufer ein Gelddarlehen benötigt und es nicht bekommt, dies kein Grund ist, den Kaufvertrag aufzulösen. Der Erfolg oder Misserfolg der Finanzierung der Immobilie geht dann vollständig zu Lasten und auf das Risiko des Käufers. Eine ähnliche Folge ist der Verzicht auf den Vorbehalt einer Bauabnahme. Wenn die Parteien von der auflösenden Bedingung einer Bauabnahme durch Streichen von Artikel 18.1 unter c keinen Gebrauch machen, hat dies zur Folge, dass der Käufer nicht die Möglichkeit hat, den Kaufvertrag aufzulösen, wenn die Kosten für sofort notwendige Mängelbeseitigungen und überfällige Wartungsarbeiten höher sind als die Kosten, mit denen der Käufer gerechnet hat. Andernfalls kann der Verkäufer aufgrund des Kaufvertrags oder des Gesetzes weiterhin für versteckte Mängel haften.

Der dritte Absatz enthält eine Verpflichtung der Parteien, alles zu tun, was vernünftigerweise möglich ist, um die Finanzierung und/oder die nationale Hypothekengarantie, die Verpflichtungen oder andere Punkte zu erhalten.

Die Auflösung des Kaufvertrags erfolgt jedoch nicht automatisch, sondern muss der anderen Partei von der auflösenden Partei mitgeteilt werden. Die Parteien sollten vereinbaren, innerhalb wie vieler ArbeitTage nach Erlöschen der auflösenden Bedingung muss die Auflösungserklärung bei der anderen Partei oder ihrem Makler eingegangen sein. Samstage, Sonntage und allgemein anerkannte Feiertage werden bei der Berechnung nicht mitgezählt. Nach Ablauf der in Artikel 18.1 genannten Frist wird festgestellt, ob die auflösende Bedingung eingetreten ist kann werden. Nach Ablauf der in Artikel 18.3 genannten Frist wird festgestellt, ob die auflösende Bedingung tatsächlich eingetreten ist.

Der Rücktritt sollte "schriftlich und ordnungsgemäß durch übliche Kommunikationsmittel dokumentiert" erfolgen. Schriftlich bedeutet, dass ein Telefonanruf nicht ausreicht. Was "ordnungsgemäß dokumentiert" bedeutet, hängt vom Inhalt der auflösenden Bedingung ab. In der Regel heißt es im Kaufvertrag, dass der Käufer eine Ablehnung vorlegen muss, um den Finanzierungsvorbehalt geltend zu machen. In vielen Fällen wird dies ausreichend sein. Die Kreditgeber sind heute durch das Finanzaufsichtsgesetz so reguliert, dass davon ausgegangen werden kann, dass die Ablehnung eines Kreditgebers auf einer gründlichen Prüfung der finanziellen Situation des Käufers beruht, auch wenn die Ablehnung summarisch formuliert ist. Aufgrund von Verhaltenskodizes und Rechtsvorschriften unterscheiden sich die Bedingungen für die Kreditvergabe bei den Kreditgebern kaum oder gar nicht. Die Einreichung eines Antrags bei einem zweiten Kreditgeber wird daher wahrscheinlich ebenfalls zu einer Ablehnung führen. Darüber hinaus gilt seit dem 1. Januar 2013 das Provisionsverbot. Für den Käufer bedeutet dies, dass er Beratungsgebühren an den Hypothekenberater oder den Kreditgeber zahlen muss. Wenn nach einer Ablehnung klar ist, dass die Finanzierung nicht zustande kommt, ist es für den Käufer unangenehm, für eine zweite Ablehnung erneut Beratungsgebühren zahlen zu müssen. Außerdem kann der Zeitfaktor Probleme verursachen, wenn das Verfahren nach der ersten Ablehnung erneut durchlaufen werden muss. Der Zeitraum der auflösenden Bedingungen kann dafür zu kurz sein. Daher wird in vielen Fällen die Einreichung einer Ablehnung ausreichen, um die Auflösung zu rechtfertigen. Es steht den Parteien frei, zu vereinbaren, dass mehrere Ablehnungen vorgelegt werden müssen oder dass zusätzlich zu einer Ablehnung (ein) andere(s) relevante(s) Dokument(e), das/die der Käufer hat oder in zumutbarer Weise beschaffen können sollte(n), vorgelegt werden soll. Wenn die Parteien davon Gebrauch machen wollen, können die erforderlichen Unterlagen auf der gepunkteten Linie in Artikel 18.3 ausgefüllt werden. Dazu könnten beispielsweise eine Kopie des Hypothekenantrags, Kopien von Gehaltsabrechnungen usw. gehören. Will sich der Käufer auf die Auflösung aufgrund der in Artikel 18.1 Buchstabe c) genannten Gebäudeinspektion berufen, so bedeutet "gut dokumentiert", dass dem Verkäufer oder seinem Makler eine Kopie des Inspektionsberichts vorgelegt werden muss, der eine Übersicht über die Kosten für die sofortige Behebung von Mängeln und überfälligen Wartungsarbeiten enthält.

Mit den üblichen Kommunikationsmitteln bedeutet zum Beispiel, dass eine Mitteilung per Einschreiben erfolgt. Dies hat den Vorteil, dass nachgewiesen werden kann, dass die Kommunikation tatsächlich stattgefunden hat. Wenn jedoch die Kommunikation zwischen Verkäufer und Käufer (mit oder ohne Einschaltung eines Immobilienmaklers) per E-Mail erfolgte, kann auch dies ein "gemeinsames Kommunikationsmittel" zwischen den beteiligten Parteien sein.

Artikel 19

Wenn ein Verbraucher eine Wohnung kauft, hat der Käufer drei Tage Bedenkzeit, um zu entscheiden, ob er den Kauf durchführen möchte. In fast allen Fällen ergibt sich diese Bedenkzeit aus dem Gesetz. Die gesetzliche Bedenkzeit darf nicht verkürzt werden. Allerdings können die Parteien vereinbaren, dem Käufer eine längere Bedenkzeit einzuräumen.

Das Gesetz sieht keine Bedenkzeit für den Verkäufer vor. Die Parteien können vereinbaren, dass auch der Verkäufer eine Bedenkzeit erhält.

Die Bedenkzeit beginnt an dem Tag, der auf das Datum folgt, an dem der Käufer (eine Kopie) des von beiden Parteien unterzeichneten Kaufvertrags erhalten hat. In der Regel händigt der Makler (des Verkäufers) dem Käufer eine Kopie des Kaufvertrags aus, unmittelbar nachdem beide Parteien unterzeichnet haben. Der (Makler des) Verkäufers wird dann vom Käufer eine Quittung verlangen. Die Quittung muss mit einem Datum versehen sein, damit klar ist, wann der Käufer die Kopie des Kaufvertrags erhalten hat. Für den Beginn der Bedenkzeit ist es nicht unbedingt erforderlich, dass der Käufer den Kaufvertrag (in Kopie) persönlich übergibt. Obwohl eine persönliche Übergabe vorzuziehen ist, kann der Kaufvertrag auch zugesandt werden, z. B. per Einschreiben. Wird der Kaufvertrag nicht ausgehändigt, sondern zugesandt, empfiehlt es sich, ihn sowohl an die tatsächliche Wohnanschrift als auch an die Adresse des gewählten Wohnsitzes zu senden (siehe Artikel 15).

Verzichtet der Käufer innerhalb der Bedenkzeit auf den Kauf, muss er dafür sorgen, dass die Rücktrittserklärung dem Verkäufer oder seinem Makler vor Ablauf der Bedenkzeit zugeht. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften über die Form, in der der Käufer den Verkäufer über den Rücktritt vom Kauf informieren muss. Es ist jedoch immer ratsam, den Verkauf nachweislich aufzulösen, z. B. durch einen eingeschriebenen Brief. Damit die Bedenkzeit optimal genutzt werden kann, ist die Wahl des Wohnsitzes (siehe Artikel 15) sehr wichtig. Wenn der Käufer den Kaufvertrag in letzter Minute auflösen will, der Verkäufer oder sein Makler aber nicht erreichbar sind, kann der Käufer den Notar über die Auflösung informieren. Infolge der Wahl des Wohnsitzes wird davon ausgegangen, dass die Mitteilung über die Auflösung des Kaufvertrags dem Verkäufer zugegangen ist. Dies ist insbesondere im Zusammenhang mit der Beweislage von Bedeutung.

Artikel 20

In vielen Fällen ergibt sich schon aus dem Gesetz, dass beide Parteien den Kaufvertrag unterschreiben müssen. Oft tun die Parteien dies unmittelbar nacheinander. Es kann jedoch vorkommen, dass zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch eine Partei und der Unterzeichnung durch die andere Partei einige Zeit vergeht. Dies ist z. B. der Fall, wenn eine Partei der anderen den Vertrag zusendet. Artikel 20 Absatz 2 verhindert, dass die Parteien einander unnötig lange in Ungewissheit lassen. Wenn der Erstunterzeichner den von der anderen Partei unterzeichneten Kaufvertrag nicht innerhalb der vereinbarten Frist zurückerhält, kann der Erstunterzeichner für eine bestimmte Zeit auf den Kaufvertrag verzichten. Der Erstunterzeichner muss dies natürlich nicht tun, hat aber die Wahl. Die Form, in der der Erstunterzeichner vom Vertrag zurücktreten muss, ist nicht vorgeschrieben. Natürlich ist es ratsam, dies in einer Weise zu tun, die sich im Nachhinein beweisen lässt.

Artikel 21

Diese Bestimmung wurde aufgenommen, um Unklarheiten in Bezug auf die am Kaufvertrag beteiligten Parteien mit unterschiedlicher Staatsangehörigkeit zu vermeiden. Indem das niederländische Recht für anwendbar erklärt wird, ist das niederländische Gericht für die Beilegung von Streitigkeiten aus dem Kaufvertrag zuständig.

Artikel 22

Der Verkäufer kann hier angeben, welche Anlagen zum Kaufvertrag gehören.

Artikel 23

Artikel 23 kann zusätzliche Bestimmungen über Angelegenheiten enthalten, die die Parteien ebenfalls vereinbart haben, die aber nicht im vorgedruckten Text des Kaufvertrags enthalten sind. Es ist sehr wichtig, dass diese zusätzlichen Bestimmungen sorgfältig formuliert und beschrieben werden. Ein Immobilienmakler kann dabei helfen.

*) Der Text in den Kästchen ist der Text des Kaufvertrags. Sie brauchen nicht ausgefüllt zu werden.

Gesehen:

Lieferant(en)                                                        

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Name: Name:

Ort: Ort:

Datum: Datum:                                                  

Käufer(innen)

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Datum: Datum:                                                  

Von der Maklerfirma zur Verfügung gestellt: