Nouveaux plans de construction, taux d'intérêt, changements législatifs : il se passe beaucoup de choses sur le marché du logement. Mais quel effet les experts pensent-ils que cela aura sur les prix des logements ? Dans cet article de blog, nous nous tournons vers l'avenir en présentant les prévisions pour le marché du logement en 2022.
1. Nouveau bâtiment 2022
Construire, construire, construire ! Cela doit commencer à être la solution au déséquilibre du marché du logement. Selon les experts, la principale raison de la hausse des prix de l'immobilier au cours des dernières années est l'insuffisance de la production de logements neufs. Comme il n'y a eu pratiquement aucune construction supplémentaire pendant la crise économique, le déficit s'élève maintenant à environ 300 000 logements. Pour combler ce déficit, le gouvernement central débloque cette année un milliard d'euros pour stimuler la construction de logements au cours des dix prochaines années. Les nouveaux développements seront principalement axés sur la création de logements abordables dans les zones urbaines.
Pourtant, on peut se demander si des fonds supplémentaires pour la production de logements constituent une réponse appropriée à court terme. Dans la plupart des cas, ce n'est pas tant le budget qui pose problème pour les nouveaux projets de construction, mais plutôt les terrains disponibles et le temps de traitement des permis. L'objectif de construire 100 000 logements par an risque donc d'être difficile à atteindre, et il faudra des années pour rattraper le retard.
2. Prévisions des taux d'intérêt pour 2022
En contrepoint à l'idée de "construire, construire, construire", la DNB affirme que ce n'est pas la pénurie de logements, mais plutôt l'importance de l'espace de financement qui est à l'origine de la hausse des prix de l'immobilier. Les données des 25 dernières années montrent que le montant maximum des prêts a été beaucoup plus en phase avec l'évolution des prix de l'immobilier qu'avec la pénurie de logements. Après tout, il y a toujours eu une certaine pénurie de logements aux Pays-Bas depuis la Seconde Guerre mondiale, mais ce n'est que récemment que les prix de l'immobilier sont montés en flèche, alors que les taux d'intérêt hypothécaires moyens étaient également à un niveau historiquement bas. Par conséquent, les taux d'intérêt semblent jouer un rôle important dans les attentes de 2022.
Les taux d'intérêt seront particulièrement affectés par la couronne et l'inflation en 2022, selon les économistes d'ABN AMRO. Dans la zone euro, l'inflation persiste depuis un certain temps, ce qui oblige la BCE à intervenir en augmentant les taux d'intérêt. D'un autre côté, la BCE hésite à le faire en raison de la nouvelle variante de l'omikron. En raison des nouveaux blocages, la reprise économique est encore incertaine pour de nombreux pays, de sorte que l'augmentation attendue des taux d'intérêt sera limitée. Pour les consommateurs, cela se traduira par une légère augmentation d'environ 0,1 à 0,2 % pour les prêts hypothécaires.
3. Modifications de la loi sur le marché du logement 2022
Il y aura également un certain nombre de nouveaux changements législatifs en 2022 qui pourraient affecter les prix de l'immobilier. La liste complète des changements peut être consultée sur le site du gouvernement central. Nous expliquons brièvement certains des changements les plus importants.
3.1 Protection contre les rachats
Pour protéger les primo-accédants, les municipalités peuvent introduire une protection contre le rachat dans (certaines zones). Dans certaines municipalités, ce système est déjà en place ou sera introduit dans un avenir proche, comme à Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Haarlem. Les mesures s'appliqueront aux logements jusqu'à une valeur WOZ déterminée, afin d'écarter les investisseurs et de faciliter ainsi l'auto-occupation des logements occupés par leurs propriétaires.
L'effet de cette mesure peut aller dans les deux sens. D'une part, l'offre de logements de démarrage pour les particuliers est relativement élargie, car ces logements ne sont plus pris d'assaut par les investisseurs. D'autre part, cela signifie que moins de logements locatifs peuvent être réalisés pour les primo-accédants ou les locataires existants. Le manque de logements locatifs peut contraindre ces groupes à tenter leur chance (éventuellement avec des amis) sur le marché des logements occupés par leur propriétaire. En fin de compte, la pénurie absolue pour ce groupe augmentera encore. Il est donc probable que ce programme provoquera un "effet de lit d'eau" en n'ajoutant pas de nouveaux logements pour débutants à l'offre globale.
3.2 Augmentation de la limite des coûts de la NHG
En raison de la hausse des prix de l'immobilier ces dernières années, de plus en plus de candidats à l'achat risquent de ne pas bénéficier du régime NHG. Pour éviter cela, le plafond des coûts de la NHG passera de 325 000 € à 355 000 € en 2022. Si des mesures d'économie d'énergie sont cofinancées, la limite des coûts sera portée à un maximum de 376 300 euros.
L'impact de la mesure sur les prix de l'immobilier sera faible. Le prix moyen d'un logement aux Pays-Bas est déjà de 400 000 euros, ce qui rend un prêt hypothécaire NHG souvent irréalisable.
4. Prévisions du marché du logement pour 2022
D'emblée, il est très compliqué de prévoir les prix de l'immobilier à l'heure actuelle. Les banques et les prêteurs hypothécaires se risquent encore parfois à faire des prévisions, mais dans la plupart des cas, elles doivent être corrigées au bout de quelques mois. En l'état actuel des choses, la hausse des prix de l'immobilier devrait se poursuivre cette année. Ce n'est que dans le cas où les taux d'intérêt augmenteraient rapidement au-delà des prévisions que les prix des logements baisseraient en raison de la réduction de la capacité d'emprunt.
Eerlijk Bieden
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