Nieuwbouwplannen, rentestanden, wetswijzigingen, er staat veel te gebeuren op de woningmarkt. Maar wat voor effect zal dit volgens de experts hebben op de huizenprijzen? Wij blikken in dit blogartikel alvast vooruit met een verwachting woningmarkt 2022.
1. Nieuwbouw 2022
Bouwen, bouwen, bouwen! Het moet de oplossing gaan worden voor de scheefgroei op de woningmarkt. De meest belangrijke reden voor de stijgende huizenprijzen de afgelopen jaren is volgens experts het ver achterblijven van de nieuwbouwproductie. Doordat er in de economische crisis nauwelijks is bijgebouwd, is het tekort inmiddels opgelopen tot ongeveer 300.000 woningen. Om dit tekort in te halen maakt de Rijksoverheid dit jaar €1 miljard vrij voor de stimulering van de woningbouw de aankomende 10 jaar. De focus bij de nieuwe ontwikkelingen zal voornamelijk liggen op het realiseren van betaalbare starterswoningen in stedelijke gebieden.
Toch is het de vraag of extra geld voor woningbouwproductie een passend antwoord voor de korte termijn is. In de meeste gevallen is het budget niet zozeer het probleem voor nieuwbouwprojecten, maar eerder de beschikbare grond en doorlooptijd van vergunningen. Het doel van het bouwen van 100.000 woningen per jaar zal daarom waarschijnlijk moeilijk worden, waardoor het naar verwachting nog jaren zal duren voordat de achterstand is ingehaald.
2. Verwachting rentestand 2022
Als tegenhanger van het bouwen, bouwen, bouwen, stelt de DNB dat niet het woningtekort, maar juist de grote financieringsruimte zorgt voor stijgende huizenprijzen. Uit data van de afgelopen 25 jaar blijkt dat het maximale leenbedrag veel meer aansloot op de ontwikkeling van huizenprijzen dan het tekort van woningen. Immers is er in Nederland vanaf de Tweede Wereldoorlog in zekere mate altijd een woningtekort geweest, maar zijn de huizenprijzen pas recentelijk explosief gestegen, nadat ook de gemiddelde hypotheekrente op een historisch laag punt stond. De rentestand lijkt hierdoor een belangrijke rol spelen voor de verwachtingen van 2022.
De rentestand zal in 2022 met name beïnvloed worden door corona en de inflatie, aldus economen van ABN AMRO. In de Eurozone is er al langere tijd sprake van aanhoudende inflatie waardoor de ECB zich genoodzaakt voelt om in te grijpen door de rentetarieven te verhogen. Aan de andere kant is de ECB hier wel terughoudend in vanwege de nieuwe omikronvariant. Door nieuwe lock-downs is economisch herstel voor veel landen nog onzeker, waardoor de verwachte stijging van het rentetarief beperkt zal zijn. Voor de consument zal dit voor hypotheken leiden tot een geringe stijging van ongeveer 0,1 tot 0,2 procent.
3. Wetswijzigingen woningmarkt 2022
Ook in 2022 zullen er een aantal nieuwe wetswijzigingen plaatsvinden die effect kunnen hebben op de huizenprijzen. Het volledige overzicht van de wijzigingen is terug te vinden op de site van de Rijksoverheid. Wij zullen in het kort een aantal belangrijke toelichten.
3.1 Opkoopbescherming
Om starters te beschermen mogen gemeenten in (bepaalde gebieden) de opkoopbescherming invoeren. In een aantal gemeenten is deze regeling al van kracht, of wordt deze op korte termijn ingevoerd, zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Haarlem. De maatregelen zullen gaan gelden voor woningen tot een vastgestelde WOZ-waarde, om beleggers te weren en daardoor zelfbewoning van koophuizen te verlichten.
Het effect van deze maatregel kan twee kanten op vallen. Enerzijds wordt het aanbod van starterswoningen voor particulieren relatief verruimd omdat deze woningen niet meer worden weggekaapt door beleggers. Anderzijds is het wel zo dat er minder huurwoningen gerealiseerd kunnen worden voor startende of bestaande huurders. Door een gebrek aan huurwoningen zijn deze groepen wellicht genoodzaakt om alsnog (eventueel met vrienden) een kans te wagen op de koopwoningmarkt. Uiteindelijk zal de absolute schaarste voor deze groep nog verder stijgen. Waarschijnlijk zal deze regeling daarom een ‘waterbedeffect’ veroorzaken door het uitblijven van nieuwe toevoeging van starterswoningen aan het totaalaanbod.
3.2 Stijging NHG-Kostengrens
Door de stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren dreigen steeds meer aspirant-kopers buiten de NHG-regeling te vallen. Om dit te voorkomen stijgt in 2022 de NHG-kostengrens van €325.000 naar €355.000. Wanneer eventuele energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd, stijgt de kostengrens tot maximaal €376.300.
Het effect van de maatregel op woningprijzen zal gering, zijn. De gemiddelde huizenprijs in Nederland ligt nu al op €400.000 waardoor een NHG-hypotheek nu al vaak niet meer haalbaar is.
4. Verwachting woningmarkt 2022
Vooropstellend, het voorspellen van huizenprijzen is op dit moment erg ingewikkeld. Banken en hypotheekverstrekkers wagen zich af en toe nog aan voorspellingen, maar die moeten in de meeste gevallen binnen een paar maanden worden bijgesteld. Zoals het er nu naar uitziet, lijkt de stijging van huizenprijzen dit jaar door te zetten. Alleen in een scenario waar de rentestand boven verwachting snel stijgt, zullen de huizenprijzen door een verminderde leencapaciteit dalen.
Eerlijk Bieden
Vragen of opmerkingen over dit blogartikel, of suggesties voor overige onderwerpen, neem dan zeker contact op met Eerlijk Bieden.
