L'achat d'une maison implique beaucoup de choses, et l'une des principales responsabilités de l'acheteur est de mener une enquête approfondie sur le bien immobilier. Cette obligation est également connue sous le nom de devoir d'investigation et peut avoir des implications juridiques majeures. Dans cet article de blog, nous aborderons l'obligation d'investigation de l'acheteur, y compris les aspects juridiques et les risques potentiels, à l'aide d'exemples pertinents.
Obligation d'investigation de l'acheteur
L'obligation d'investigation signifie que l'acheteur a le devoir d'inspecter soigneusement le bien et de recueillir des informations sur son état et ses caractéristiques. Cela concerne non seulement les propriétés physiques, mais aussi les aspects juridiques tels que les titres de propriété, les servitudes, les plans de zonage, le statut d'une association et les éventuelles restrictions de construction liées au bien.
Implications juridiques
Si un acheteur néglige son devoir d'investigation, cela peut avoir diverses conséquences juridiques. Dans de nombreux cas, on part du principe que l'acheteur connaît (ou aurait pu connaître) les caractéristiques de la maison achetée s'il s'était acquitté correctement de son devoir d'investigation. L'acheteur accepte donc, dans le modèle de contrat de vente, l'état de la maison telle qu'elle a été achetée. Les problèmes qui surviennent après le transfert sont donc presque toujours de la responsabilité de l'acheteur :
Exemple 1 : vices de construction cachés
Supposons qu'un acheteur achète une vieille maison sans avoir effectué d'inspection structurelle au préalable. Après l'achat, l'acheteur découvre que la maison présente de graves défauts structurels, tels que des problèmes de fondations. Comme l'acheteur n'a pas effectué d'étude structurelle, il ne pourra peut-être pas se retourner contre le vendeur ou d'autres parties concernées pour recouvrer le coût des réparations.
En 2020, un juge a rendu une décision intéressante selon laquelle l'obligation d'investigation de l'acheteur l'emporte sur l'obligation de déclaration du vendeur dans certains cas. Cela peut signifier que même si le vendeur était au courant d'un défaut, l'acheteur aurait dû faire plus d'efforts pour l'examiner également.
Un autre arrêt intéressant date de 2021, dans lequel un acheteur (assisté d'un courtier acheteur) a engagé la responsabilité d'un vendeur (assisté d'un courtier vendeur) en raison de problèmes de fondations. En dépit de divers signes indiquant que le courtier vendeur ou le vendeur auraient eu connaissance des problèmes de fondation, le tribunal a néanmoins jugé que l'acheteur avait manqué à son devoir d'investigation en omettant de faire effectuer une inspection structurelle.
Exemple 2 : litiges juridiques cachés
Un acheteur achète un bien immobilier sans se renseigner sur les litiges juridiques susceptibles de l'affecter. Après l'achat, l'acheteur découvre que le bien est impliqué dans un litige en cours concernant un terrain adjacent. Ayant négligé son devoir d'investigation, l'acheteur peut être confronté à des procédures judiciaires et aux conséquences financières du litige.
Heureusement, dans les conflits juridiques, le devoir de notification du vendeur pèse généralement beaucoup plus lourd que dans les exemples précédents. Par exemple, cet arrêt a établi que les conflits en cours au sein de la VvE constituent une raison valable (erreur) pour dissoudre le contrat d'achat sans frais.
Conclusion
Lors de l'achat d'un nouveau logement, il est important qu'en tant qu'acheteur, vous preniez au sérieux l'obligation d'enquête. Il est important de mener une enquête approfondie sur les aspects structurels et juridiques du bien afin d'éviter tout problème ultérieur. Il est donc toujours conseillé d'inclure une inspection structurelle dans l'offre d'achat d'un bien immobilier, ce qui vous permet de remplir très facilement l'obligation d'effort pour l'obligation d'investigation. Dernier conseil : prévoyez cette inspection avant de signer le contrat de vente, de manière à ce que le vendeur puisse agir rapidement si l'inspection vous donne des raisons de retirer votre offre !
