Bij het kopen van een huis komt veel kijken, en één van de belangrijkste verantwoordelijkheden van de koper is het uitvoeren van een grondig onderzoek naar de woning. Dit wordt ook wel de onderzoeksplicht genoemd en kan grote juridische gevolgen hebben. In deze blogpost zullen we de onderzoeksplicht van een koper bespreken, inclusief de juridische aspecten en mogelijke risico’s, met behulp van relevante voorbeelden.
Onderzoeksplicht van de koper
De onderzoeksplicht houdt in dat de koper de plicht heeft om de woning zorgvuldig te inspecteren en informatie te verzamelen over de staat en eigenschappen van de woning. Dit omvat niet alleen de fysieke eigenschappen, maar ook juridische aspecten zoals eigendomstitels, erfdienstbaarheden, bestemmingsplannen, de status van een VvE en eventuele bouwrestricties met betrekking tot het object.
Juridische gevolgen
Als een koper zijn onderzoeksplicht verwaarloost, kan dit verschillende juridische gevolgen hebben. In veel gevallen wordt aangenomen dat de koper de eigenschappen van het gekochte huis kent (of had kunnen kennen) als hij zijn onderzoeksplicht naar behoren had uitgevoerd. De koper gaat in de model koopovereenkomst dan ook akkoord met de staat van de woning zoals gekocht. Alle punten die na de overdracht naar boven komen zijn dan ook bijna altijd voor rekening van koper, zoals:
Voorbeeld 1: Verborgen bouwkundige gebreken
Stel dat een koper een oud huis koopt zonder vooraf een bouwkundige keuring uit te voeren. Na de aankoop ontdekt de koper dat het huis ernstige structurele gebreken heeft, zoals funderingsproblemen. Omdat de koper nagelaten heeft een bouwkundig onderzoek uit te voeren, kan hij mogelijk geen claim indienen tegen de verkoper of andere betrokken partijen om de kosten van de reparaties te verhalen.
In 2020 is er een interessante uitspraak gedaan door een rechter die stelt dat de onderzoeksplicht van de koper in sommige gevallen zelfs boven de meldplicht van de verkoper gaat. Dit kan inhouden dat zelfs als de verkoper wist van een gebrek, dat de koper meer inspanningen had moeten doen om het daadwerkelijk ook te onderzoeken.
Een andere interessante uitspraak stamt uit 2021, waarin een koper (bijgestaan door een aankoopmakelaar) een verkoper aansprakelijk stelde (bijgestaan door een verkoopmakelaar) vanwege funderingsproblemen. Ongeacht verschillende signalen dat de verkopend makelaar of de verkoper van de funderingsproblemen zouden weten, heeft de rechter toch geoordeeld dat de koper de onderzoeksplicht heeft verzaakt door geen bouwtechnische keuring uit te laten voeren.
Voorbeeld 2: Verborgen juridische geschillen
Een koper koopt een woning zonder onderzoek te doen naar eventuele juridische geschillen die het pand kunnen beïnvloeden. Na de aankoop ontdekt de koper dat het huis betrokken is bij een lopend geschil over een aangrenzend stuk grond. Omdat de koper zijn onderzoeksplicht heeft verzuimd, kan hij geconfronteerd worden met juridische procedures en financiële gevolg van het geschil.
Gelukkig weegt bij juridische conflicten de meldplicht van de verkoper meestal een stuk zwaarder dan bij de vorige voorbeelden. Zo is er in deze uitspraak vastgesteld dat lopende conflicten binnen de VvE een geldige reden zijn (dwaling) om zo de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden.
Conclusie
Bij het kopen van een nieuwe woning is het van belang dat je als koper de onderzoeksplicht serieus neemt. Het uitvoeren van een grondig onderzoek naar zowel de bouwkundige als juridische aspecten van de woning is belangrijk om later problemen te vermijden. Het is daarom altijd raadzaam om een bouwkundige keuring op te nemen in het bod wanneer je een woning koopt, op deze manier kan je heel eenvoudig voldoen aan de inspanningsverplichting voor de onderzoeksplicht. Laatste tip: plan deze keuring voordat je de koopovereenkomst gaat tekenen, op deze manier kan de verkoper weer snel doorpakken als de keuring voor jou aanleiding geeft om het bod in te trekken!
