Der Kauf eines Hauses ist mit vielen Anforderungen verbunden, und eine der wichtigsten Pflichten des Käufers ist die gründliche Untersuchung der Immobilie. Dies wird auch als Untersuchungspflicht bezeichnet und kann erhebliche rechtliche Auswirkungen haben. In diesem Blogbeitrag werden wir die Untersuchungspflicht des Käufers, einschließlich der rechtlichen Aspekte und potenziellen Risiken, anhand von Beispielen erörtern.
Untersuchungspflicht des Käufers
Die Untersuchungspflicht bedeutet, dass der Käufer verpflichtet ist, die Immobilie sorgfältig zu besichtigen und Informationen über ihren Zustand und ihre Merkmale zu sammeln. Dazu gehören nicht nur die physischen Eigenschaften, sondern auch rechtliche Aspekte wie Eigentumsurkunden, Dienstbarkeiten, Bebauungspläne, der Status einer Vereinigung und etwaige Baubeschränkungen im Zusammenhang mit der Immobilie.
Rechtliche Auswirkungen
Vernachlässigt ein Käufer seine Erkundigungspflicht, kann dies verschiedene rechtliche Konsequenzen haben. In vielen Fällen wird davon ausgegangen, dass der Käufer die Eigenschaften des gekauften Hauses kennt (oder hätte kennen können), wenn er seiner Erkundigungspflicht ordnungsgemäß nachgekommen wäre. Der Käufer erklärt sich daher in dem Musterkaufvertrag mit dem Zustand des Hauses in der gekauften Form einverstanden. Alle Probleme, die nach der Übergabe auftauchen, liegen daher fast immer in der Verantwortung des Käufers, wie z. B:
Beispiel 1: Versteckte Baumängel
Nehmen wir an, ein Käufer kauft ein altes Haus, ohne vorher eine bauliche Inspektion durchführen zu lassen. Nach dem Kauf stellt der Käufer fest, dass das Haus schwerwiegende bauliche Mängel aufweist, z. B. Probleme mit dem Fundament. Da der Käufer es versäumt hat, eine bautechnische Untersuchung durchzuführen, kann er möglicherweise keine Ansprüche gegen den Verkäufer oder andere Beteiligte geltend machen, um die Kosten für die Reparaturen zu erstatten.
Im Jahr 2020 gab es ein interessantes Urteil eines Richters, wonach die Untersuchungspflicht des Käufers in einigen Fällen die Meldepflicht des Verkäufers überlagert. Dies kann bedeuten, dass der Käufer, selbst wenn der Verkäufer von einem Mangel wusste, mehr Anstrengungen hätte unternehmen müssen, um ihn auch tatsächlich zu untersuchen.
Ein weiteres interessantes Urteil stammt aus dem Jahr 2021, in dem ein Käufer (mit Hilfe eines Käufermaklers) einen Verkäufer (mit Hilfe eines Verkäufermaklers) wegen Fundamentproblemen haftbar machte. Ungeachtet verschiedener Anzeichen dafür, dass entweder der verkaufende Makler oder der Verkäufer von den Fundamentproblemen gewusst hätte, entschied das Gericht dennoch, dass der Käufer gegen die Untersuchungspflicht verstoßen hat, indem er es versäumt hat, eine bauliche Inspektion durchführen zu lassen.
Beispiel 2: Versteckte Rechtsstreitigkeiten
Ein Käufer kauft eine Immobilie, ohne sich über etwaige Rechtsstreitigkeiten, die die Immobilie betreffen könnten, zu informieren. Nach dem Kauf stellt der Käufer fest, dass die Immobilie in einen laufenden Rechtsstreit über ein angrenzendes Grundstück verwickelt ist. Da der Käufer seine Nachforschungspflicht vernachlässigt hat, muss er möglicherweise mit einem Gerichtsverfahren und den finanziellen Folgen des Streits rechnen.
Glücklicherweise wiegt die Mitteilungspflicht des Verkäufers bei rechtlichen Konflikten in der Regel viel schwerer als in den vorherigen Beispielen. So wurde in diesem Urteil festgestellt, dass anhaltende Konflikte innerhalb der VvE ein triftiger Grund (Irrtum) sind, den Kaufvertrag kostenlos aufzulösen.
Schlussfolgerung
Beim Kauf eines neuen Hauses ist es wichtig, dass Sie als Käufer die Pflicht zur Untersuchung ernst nehmen. Eine gründliche Untersuchung sowohl der baulichen als auch der rechtlichen Aspekte der Immobilie ist wichtig, um spätere Probleme zu vermeiden. Es ist daher immer ratsam, beim Kauf einer Immobilie eine bautechnische Prüfung in das Angebot aufzunehmen, so können Sie die Aufwandspflicht für die Untersuchungspflicht sehr einfach erfüllen. Letzter Tipp: Planen Sie diese Besichtigung, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. So kann der Verkäufer schnell handeln, wenn die Besichtigung Anlass gibt, das Angebot zurückzuziehen!
