Impact de la crise de Corona sur le marché du logement
Au début de la crise coronale, les banques prévoyaient encore que les prix de l'immobilier stagneraient, voire baisseraient, au cours des deux années suivantes. L'époque des surenchères pour l'achat d'un logement était révolue. En particulier, les effets des blocages récurrents auraient un impact majeur sur l'économie néerlandaise et la confiance des consommateurs.
Les effets d'une crise économique ne sont généralement visibles sur le marché du logement que plus tard. Ces mouvements acycliques du marché peuvent être comparés à ceux de la crise économique précédente, où il a également fallu plusieurs années avant que les effets ne soient visibles sur le marché du logement et que celui-ci ne finisse par se redresser.
Contre vents et marées
Cependant, le ralentissement espéré du marché immobilier ne s'est jamais concrétisé. En raison d'une pénurie aiguë de logements et d'un vaste espace de financement, de plus en plus de maisons font l'objet d'une (forte) surenchère. Le mois dernier encore, des records ont été battus, le marché du logement connaissant la plus forte hausse de prix depuis 20 ans.
Quelques exemples concrets : à Haarlem, le mois dernier, une maison a été surenchérie à 78 000 euros en moyenne, soit deux fois le revenu annuel modal. Une autre propriété a même fait l'objet d'une surenchère de 355 000 euros. Ces exemples ne sont pas isolés. Ainsi, non seulement les surenchères deviennent plus fréquentes, mais elles augmentent.
Des start-up en difficulté
La hausse rapide des prix de l'immobilier crée une dichotomie sur le marché du logement. D'une part, il y a les propriétaires occupants qui bénéficient automatiquement des hausses. Lorsqu'ils vendent leur logement, ils en retirent généralement une plus-value substantielle, qu'ils peuvent utiliser pour surenchérir sur l'achat d'un nouveau logement.
En revanche, les primo-accédants ne disposent pas de ces ressources et vivent généralement encore chez leurs parents ou dans un logement locatif. L'écart entre le budget maximum et la valeur des logements pour primo-accédants s'accroît donc de jour en jour. Les recherches menées par Calcasa montrent que les primo-accédants ne choisissent encore que 5 % du parc immobilier total disponible.
Quelles sont les solutions possibles ?
Dans les grandes villes en particulier, les petites propriétés sont de plus en plus souvent achetées par des investisseurs qui les louent ensuite en pleine propriété. En raison de la faiblesse des taux d'intérêt, les rendements de l'épargne sont faibles de nos jours, de sorte que de nombreux particuliers et entreprises commencent à investir dans des logements. Les investisseurs peuvent souvent surenchérir sur les maisons sans condition de financement, ce qui rend les primo-accédants ayant une première hypothèque moins attrayants en tant qu'acheteurs.
Au sein du cabinet, plusieurs solutions sont donc en cours d'élaboration. L'année dernière, le droit de mutation sur les maisons de départ a déjà été abaissé à 0 %, tandis que le droit de mutation pour les investisseurs a été porté à 8 %. L'augmentation de ce droit de mutation devrait rendre l'achat de logements moins attrayant.
Une deuxième mesure destinée à éloigner les investisseurs consiste à imposer de plus en plus souvent, au niveau municipal, une obligation d'auto-occupation pour les maisons nouvellement construites ou les maisons dont le prix ne dépasse pas le plafond fixé par la loi sur les maisons individuelles (NHG). Amsterdam a déjà commencé l'année dernière, et Rotterdam, La Haye et Haarlem suivront cette année.
Enfin, il est de plus en plus souvent suggéré de supprimer la "prime de jubilé". Actuellement, il est encore possible pour un parent de donner jusqu'à 100 000 euros en franchise d'impôt à ses enfants pour qu'ils vendent leur propre maison. Ce montant est généralement utilisé pour surenchérir sur un bien immobilier. La suppression de ce régime réduirait la différence entre les primo-accédants.
Déploiement du journal des offres
Eerlijk Bieden a introduit le journal des offres sur le marché néerlandais du logement en mai 2021. Après un projet pilote réussi, le registre des offres s'est avéré être une solution adéquate pour lutter contre les abus dans le secteur du courtage. En novembre 2021, le ministre Ollongren a publié une lettre parlementaire indiquant que tous les agents immobiliers devaient commencer à travailler avec un registre des offres.
Le journal des offres devrait fournir un aperçu rétrospectif du prix des logements. Cette information peut être particulièrement importante pour les primo-accédants. Comme il est possible de retrouver toutes les offres soumises, les consommateurs auront une meilleure idée du prix des logements. Ces informations peuvent être prises en compte lors de l'achat d'un autre bien immobilier.
