Effect Coronacrisis op de woningmarkt
Aan het begin van de coronacrisis werd door banken nog voorspeld dat huizenprijzen de aankomende twee jaar zouden stagneren of zelfs dalen. De tijd van het overbieden op een huis zou voorbij zijn. Met name de gevolgen van de terugkerende lockdowns zouden een grote impact hebben op de Nederlandse economie en het consumentenvertrouwen.
De gevolgen van een economische crisis zijn meestal pas later zichtbaar op de woningmarkt. Deze acyclische marktbewegingen zijn te vergelijken met die van de vorige economische crisis, toen duurde het ook een aantal jaar voordat effecten zichtbaar werden op de woningmarkt én uiteindelijk werd hersteld.
Tegen alle verwachtingen in
De gehoopte afkoeling op de woningmarkt is echter nooit doorgezet. Door een nijpend tekort aan woningen en grote financieringsruimte worden steeds meer woningen (hoog) overboden. Ook afgelopen maand werden er opnieuw records verbroken, zo kende de woningmarkt de hoogste prijsstijging in 20 jaar.
Een paar voorbeelden uit de praktijk: in Haarlem werd de afgelopen maand een woning voor gemiddeld €78.000 overboden, tweemaal een modaal jaarinkomen. Een andere woning werd zelfs overboden met €355.000. Deze voorbeelden staan niet op zichzelf. Zo wordt er niet alleen vaker overboden, maar ook steeds meer.
Starters in de knel
Door de snel stijgende woningprijzen ontstaat er een tweedeling op de woningmarkt. Enerzijds zijn er de eigenaren van een koopwoning die automatisch profiteren van de stijgingen. Wanneer zij hun woning verkopen is er meestal sprake van forse overwaarde, die ingezet kan worden bij het overbieden op een nieuwe woning.
Koopstarters daarentegen beschikken niet over deze middelen en wonen meestal nog thuis of in een huurwoning. Per dag groeit daarom het verschil tussen het maximale budget en de waarde van starterswoningen. Uit onderzoek van Calcasa blijkt dat starters nog maar kiezen uit 5% van het totale beschikbare woningaanbod.
Wat zijn mogelijke oplossingen?
Met name in de grote steden worden kleinere woningen steeds vaker opgekocht door beleggers om vervolgens te verhuren in de vrije sector. Door de lage rentestand levert sparen tegenwoordig weinig op, waardoor veel particulieren en bedrijven starten met beleggen in woningen. Beleggers kunnen vaak zonder een voorbehoud van financiering overbieden, waardoor starters met een eerste hypotheek minder aantrekkelijk worden als koper.
Vanuit het Kabinet wordt er daarom gewerkt aan een aantal oplossingen. Vorig jaar werd de overdrachtsbelasting op starterswoningen al verlaagd naar 0%, terwijl die voor beleggers juist steeg naar 8%. Door de overdrachtsbelasting hiervoor te verhogen zou het minder aantrekkelijk moeten worden om woningen op te kopen.
Als tweede maatregel op beleggers te weren wordt er op gemeentelijk niveau steeds vaker een zelfbewoningsplicht ingesteld voor nieuwbouwwoningen of woningen tot aan de NHG-grens. Amsterdam begon vorig jaar al, dit jaar volgen ook Rotterdam, Den Haag en Haarlem.
Tenslotte wordt er steeds vaker geopperd om de ‘jubelton’ af te schaffen. Op dit moment is het nog mogelijk om als ouder tot maximaal €100.000 belastingvrij te schenken aan kinderen ten behoeve van de verkoop van een eigen woning. Dit bedrag werd meestal ingezet om een woning te overbieden. Door deze regeling af te schaffen zou het verschil tussen koopstarters onderling verminderen.
Inzet van het biedlogboek
Eerlijk Bieden heeft in mei 2021 het biedlogboek geïntroduceerd op de Nederlandse woningmarkt. Na een succesvolle pilot bleek het biedlogboek een geschikte oplossing voor de misstanden in de makelaardij. In november 2021 is er een Kamerbrief verschenen waarin door minister Ollongren wordt vermeld dat alle makelaars moeten gaan werken met een biedlogboek.
Het biedlogboek moet achteraf inzage geven in de prijsvorming van woningen. Deze informatie kan met name voor starters van belang zijn. Doordat alle ingezonden biedingen terug te vinden zijn, krijgen consumenten inzicht in de prijsvorming van woningen. Deze informatie kan meegenomen worden bij het bieden op een volgende woning.
