Es war die große Neuigkeit dieses Wochenendes: Immobilienmakler üben sich im Koppeln. Obwohl sie von ihren eigenen Branchenverbänden verboten wurden, geben selbst Immobilienmakler zu, die Zeichen zu erkennen. Ein heikles Problem, aber was wären praktikable Lösungen?
Was ist Bindung?
Wenn ein Immobilienmakler eine Immobilie verkauft, ist sein Kunde der Verkäufer, denn der Verkäufer zahlt ihm eine Provision, wenn die Immobilie verkauft wird. Als Interessent können Sie dann ein Angebot für eine Immobilie abgeben; der Makler wählt dann im Auftrag des Verkäufers den besten Käufer aus.
Bei einem Koppelungsverkauf sucht der Makler einen Kaufinteressenten, an dem er wiederum verdienen kann, wobei es mehrere Möglichkeiten gibt. Zum Beispiel kann ein Makler ausdrücklich verlangen, dass Sie als Kandidat die neue Wohnung nur bekommen, wenn Sie ihm Ihre alte Wohnung verkaufen lassen. Ähnlich verhält es sich mit Hypothekarkrediten: Sie dürfen die Immobilie nur verkaufen, wenn Sie die Hypothek bei einer angeschlossenen Agentur abschließen.
Warum ist das Binden verboten?
In den Niederlanden gilt das Zwei-Homer-Prinzip, was so viel bedeutet wie: Ein Makler kann nicht zwei Parteien gleichzeitig betreuen. Wir erklären dies anhand eines Beispiels:
Nehmen wir an, für eine Immobilie liegen drei Angebote vor: 300.000 €, 315.000 € und 330.000 €. Als Verkäufer würden Sie natürlich immer den Zuschlag für das höchste Gebot erhalten. Was aber, wenn der Makler weiß, dass die Nummer zwei eine begehrte Immobilie zu verkaufen hat? Der Makler wird dann nur die ersten beiden Gebote an den Verkäufer weitergeben und auf die Nummer zwei drängen. Der Verkäufer verliert dadurch 15.000 €, der Makler hat einen zusätzlichen Umsatz durch einen neuen Auftrag.
Das gleiche Beispiel lässt sich auch umkehren. Angenommen, der Kandidat stimmt der Forderung des Maklers zu, so bleibt abzuwarten, ob der Makler sich zu 100 % für den Verkauf des Eigenheims von Kandidat Nummer 2 einsetzt. Schließlich profitiert der Makler davon, den ersten Auftrag so schnell wie möglich abzuschließen. Daher könnte der Makler die Geschwindigkeit den Ergebnissen vorziehen.
Anhand der vorangegangenen Beispiele wird schnell klar, warum ein Makler nicht zwei Parteien gleichzeitig bedienen kann und die Kopplung verboten ist.
Wie kann ein Bid Log dieses Problem lösen?
Der wichtigste Punkt ist die offene Kommunikation. Im ersten Beispiel ist der Verkäufer eindeutig nicht über alle Gebote informiert. Hätte der Verkäufer alle drei Gebote erhalten, hätte die Kommission wahrscheinlich darauf verzichtet, auf das dritte und höchste Gebot einzugehen. Deshalb werden im Gebotsprotokoll von Eerlijk Bieden alle Informationen, die ein Makler erhält, 1:1 an den Verkäufer weitergeleitet. Auf diese Weise gibt es keine Informationsdisparität mehr.
Leider sind seit der Einführung des Gebotsprotokolls mehrere Varianten im Umlauf, die hauptsächlich auf die Vorteile für den Makler und nicht für den Verbraucher ausgerichtet sind. So gibt es beispielsweise Systeme, mit denen die Verpflichtung zur Weitergabe von Informationen an den Verkäufer bewusst umgangen wird.
Welche anderen Lösungen gibt es?
Auf jeder Immobilienmakler-Website sieht man heutzutage Pop-ups mit: "Was ist Ihr Haus wert?" oder "Kostenlose Hypothekenberatung". An sich sind diese Tools ein praktisches Werkzeug, um Provisionen für Immobilienmakler zu gewinnen, und in der Regel ein gutes Werkzeug für Verbraucher. Ich bin jedoch der Meinung, dass der Einsatz dieser Tools während eines aktiven Bieterverfahrens kritisch geprüft werden muss.
Da ein Immobilienmakler bereits an einem Verkaufsauftrag für einen zahlenden Kunden arbeitet, mutet es seltsam an, zu fragen, wie viel die Häuser der Bewerber wert sind und ob sie an einer Hypothekenberatung interessiert sein könnten. Für Eerlijk Bieden sind dies unnötige Anreize, da ein Makler mit diesen Informationen ohnehin nichts anfangen kann.
Natürlich steht es einem Makler frei, dies außerhalb des Verkaufsprozesses anzufordern, aber um Interessenkonflikte zu vermeiden, sollten diese Abrufe aus dem Bieterverfahren herausgenommen werden.
