Het was dit weekend groot nieuws: makelaars doen aan koppelverkoop. Ondanks dat het is verboden door de eigen brancheverenigingen, geven ook makelaars zelf toe de signalen te herkennen. Een lastig probleem, maar wat zouden werkbare oplossingen zijn?
Wat is een koppelverkoop?
Als een makelaar een woning verkoopt dan is zijn klant de verkoper, deze betaalt hem of haar immers courtage als de woning is verkocht. Als geïnteresseerden kan jij vervolgens een bod uitbrengen op een woning, de makelaar zal dan namens de verkoper de beste koper uitzoeken.
Bij een koppelverkoop zoekt de makelaar naar een kandidaat-koper, waar hij of zij nogmaals aan kan verdienen, er zijn hier verschillende manieren voor. Zo kan een makelaar expliciet eisen dat jij als kandidaat alleen de nieuwe woning krijgt, wanneer jij jouw oude woning door hem of haar laat verkopen. Eenzelfde situatie kan plaatsvinden met bijvoorbeeld hypotheekleads, jij mag enkel de woning verkopen als je de hypotheek afsluit bij een gelieerd kantoor.
Waarom is koppelverkoop verboden?
In Nederland kennen we het twee-heren-principe, dit betekent zoveel als: een makelaar kan niet twee partijen tegelijkertijd behartigen. We leggen dit uit aan de hand van een voorbeeld:
Stel, er zijn 3 biedingen binnengekomen op een woning: € 300.000, € 315.000 en € 330.000. Als verkoper zou je altijd voor het hoogste bod gaan natuurlijk, maar wat nou als de makelaar weet dat nummer twee een gewilde woning te verkopen heeft? De makelaar zal dan enkel de eerste twee biedingen doorgeven aan de verkoper en aansturen op nummer twee. De verkoper loopt hierdoor € 15.000 mis, de makelaar heeft extra omzet door een nieuwe opdracht.
Hetzelfde voorbeeld kan ook omgekeerd. Stel de kandidaat stemt in met de eis van de makelaar, dan is het maar de vraag of de makelaar zich 100% zal inzetten voor de verkoop van de eigen woning van kandidaat nummer 2. Immers is de makelaar er bij gebaat om de eerste opdracht zo snel mogelijk af te ronden. De makelaar zou daarom snelheid kunnen verkiezen boven resultaat.
Uit de voorgaande voorbeelden wordt al snel duidelijk waarom een makelaar simpelweg niet twee partijen tegelijkertijd kan dienen en koppelverkoop verboden is.
Hoe lost een Biedlogboek dit probleem op?
Het belangrijkste punt is open communicatie. Als we het eerste voorbeeld erbij pakken, dan is de verkoper duidelijk niet op de hoogte van alle biedingen. Als de verkoper alle drie de biedingen had binnengekregen, was de opdracht waarschijnlijk opgegeven om voor het derde en hoogste bod te gaan. In het biedlogboek van Eerlijk Bieden wordt daarom alle informatie die een makelaar binnenkrijgt, 1-op-1 doorgestuurd naar de verkoper. Op deze manier is er geen sprake meer van informatie-ongelijkheid.
Helaas circuleren er sinds de invoering van het Biedlogboek meerdere varianten die met name gericht zijn op de voordelen voor de makelaar in plaats van de consument. Zo bestaan er programma’s om de verplichting van het delen van informatie met de verkoper bewust te omzeilen.
Wat zijn overige oplossingen?
Bij elke makelaarssite zie je tegenwoordig pop-ups met: ‘Wat is jouw woning waard?’, of ‘Gratis hypotheekgesprek’. Op zich zijn deze tools een handig instrument om opdrachten te winnen voor makelaars en meestal een goed hulpmiddel voor de consument. Er moet denk ik wel kritisch gekeken worden naar de inzet van deze tools tijdens een actief biedproces.
Omdat een makelaar al bezig is met een verkoopopdracht voor een betalende klant, voelt het vreemd om op te vragen hoeveel de woningen waard zijn van de kandidaten en of zij wellicht geïnteresseerd zijn in hypotheekadvies. Wat Eerlijk Bieden betreft zijn dit onnodige prikkels, omdat een makelaar toch niets met deze informatie mag doen.
Uiteraard staat het een makelaar vrij om dit buiten het verkoopproces op te vragen, maar om belangenverstrengeling te voorkomen moeten deze opvragingen uit het biedproces.
