Het biedlogboek in de makelaardij

biedlogboek

Het biedlogboek moet verplicht worden voor alle makelaars, althans als het aan minister De Jonge ligt. Het biedlogboek moet misstanden in de makelaardij voorkomen en het koopproces daarmee transparanter maken. Makelaarsvereniging VBO heeft, in samenwerking met het keurmerk Eerlijk Bieden, deze methode afgelopen maanden getest met positieve resultaten.

Update juli 2022: bekijk hier het meest actuele nieuws rondom de verplichting.

Wat is een biedlogboek?

Het biedlogboek is een digitaal overzicht waarin alle stappen in het verkoopproces terug te vinden zijn. Met behulp van dit logboek kunnen alle kandidaten inzien welke biedingen er ingezonden zijn voor een woning en zo nodig het verkoopproces controleren.

Wat staat er in een biedlogboek?

In het logboek zijn er een aantal standaard punten terug te vinden. Om te beginnen worden alle biedingen (geanonimiseerd) getoond met een exacte datumweergave. Naast de hoogte van het bod worden zijn ook eventuele voorbehouden en verhuiswensen in te zien. Na het gunnen van de woning wordt tenslotte het ‘winnende’ bod getoond.

WNL over de invoering van het biedlogboek.

Wanneer wordt het biedlogboek gedeeld?

Het logboek wordt altijd pas achteraf gedeeld wanneer de koop ‘finaal’ is. Dit kan zijn na de drie dagen wettelijke bedenktijd, of het verstrijken van de voorbehouden als deze zijn opgenomen in het bod. Dit is vooralsnog alleen zichtbaar voor kandidaten die hebben geboden op een woning. Ten behoeve van de privacy zijn alle persoonsgegevens geanonimiseerd. Op deze manier kan er transparantie gegeven worden, zonder dat dit ten kosten gaat van de verkoper.

Waarom is een biedlogboek van belang?

Het delen van de voorwaarden en voorkeuren van een betreffend bod zijn belangrijk om de consument inzicht te geven in het gunnings- en prijsvormingsproces. Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat de verkoper een koper aanwijst die niet per se het hoogste bod heeft, maar wel beter aansluit op bijvoorbeeld de voorkeur in oplevering. Daarbij kan het voorkomen dat een verkoper kiest voor bijvoorbeeld een particulier in plaats van een belegger. Een consument kan vervolgens leren van deze data om de kennis toe te passen bij een volgende bieding.

In het geval van een geschil beschikt de consument ook over bewijslast. Wanneer een consument in het verleden een vermoeden van misstanden had, dan was de consument volledig afhankelijk van de informatievoorziening van de betreffende makelaar. Met een biedlogboek van Eerlijk Bieden beschikt de consument nu over een onafhankelijke informatiebron. 

Hoe werkt een biedlogboek?

De data voor het logboek wordt automatisch verzameld in een onafhankelijk systeem. Wanneer er een bod binnenkomt worden de persoonsgegevens geanonimiseerd en krijgen alle kandidaten een unieke Gebruikers-ID. Naast de contactgegevens worden alle details van het bod en de acties van een makelaar gelogd.

Doordat alle acties binnen het verkoopsysteem automatisch gelogd worden, is er geen ruimte meer voor aanpassingen door derden. Op deze manier voorkomen wij dat er door partijen gesjoemeld kan worden met de data.

Eerste ervaringen van het biedlogboek in de praktijk

In september 2021 heeft makelaarsvereniging VBO in samenwerking met Eerlijk Bieden een pilot gehouden onder haar leden. Circa 90 VBO-leden namen deel aan de pilot. Aan deze leden is gevraagd een deel van hun woningen via het platform te verkopen. In een maand zijn er 60 woningen verspreid over Nederland aangemeld via het Eerlijk Bieden-systeem. Consumenten waardeerde deze methode met een 8,8.

Inmiddels zijn er via Eerlijk Bieden circa 1.000 woningen verkocht met een biedlogboek in prijsklassen variërend van €150.000 tot en met €2.500.0000, het biedlogboek is daarom universeel toepasbaar gebleken.

Reacties op het biedlogboek

Brancheorganisatie VBO steunt de inzet van een automatisch biedlogboek: ‘VBO pleitte al langere tijd voor wat wij noemen de ‘algemene verantwoording‘ voor makelaars” aldus Tristan Bons van VBO. Hans van der Ploeg, directeur VBO ziet ook andere voordelen: “in het geval van een geschil kan het logboek nagekeken worden door de tuchtcommissie. Die kan dan objectief beoordelen of een makelaar heeft voldaan aan de verplichtingen”.

De NVM is in eerste instantie voorstander van de invoering, maar waarschuwt voor het risico op onnodig overbieden door het vrijgeven van biedingsinformatie bij woningen. Het biedlogboek zou gezien kunnen worden als een vorm van ‘schijntransparantie‘.

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer deelt vooralsnog deze angst van de NVM niet. “Alleen bij een volledig open biedingsproces is er een risico dat kandidaten onnodig hoog gaan overbieden, of juist zorgen dat prijzen worden gedrukt. Een biedlogboek is geen openbare veiling, maar deelt vooral inzicht in het verkoopproces. Het zal dan ook vooral de jonge kwetsbare kopers beschermen”.

Biedlogboek verplicht in 2023

Een aantal maanden na de eerste pilot van Eerlijk Bieden heeft minister de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening samen met de brancheverenigingen en Vereniging Eigen Huis het verbeterplan ‘vertrouwen in het koopproces’ ondertekend. In het verbeterplan word het gecertificeerde biedlogboek nadrukkelijk genoemd om zo de kandidaat-kopers en verkopers inzicht te geven in het verkoopproces.

Het ministerie van BZK heeft al eerder aangegeven de mogelijkheid voor een wettelijke verplichting te onderzoeken. Hierdoor kunnen bemiddelaars zonder een gecertificeerd biedproces niet langer een verkoopproces begeleiden.

Update 28 juni 2022

Makelaarsverenigingen NVM, Vastgoedpro en VBO hebben vooruitlopend op eventuele wetgeving het voortouw genomen door het biedlogboek aan haar leden te verplichten vanaf 1 januari 2023. Vanaf 1 juli krijgen alle leden de mogelijkheid om het systeem te testen.

Update 12 juli 2022

Een week na de aankondiging van de makelaarsverenigingen heeft Minister De Jonge in een Kamerbrief gedeeld haast te willen maken met de certificering van een gestandaardiseerd biedlogboek. Omdat er veel verschillen ontstaan tussen de varianten van biedlogboeken is wetgeving hard nodig, aldus minister De Jonge. Dit najaar volgen er meer details over het certificatieproces.

Ondertekening voor het biedlogboek Eerlijk Bieden
foto: Kick Smeets / Rijksoverheid 2022

Over Eerlijk Bieden

Eerlijk Bieden is het eerste volledig onafhankelijke keurmerk in Nederland dat toeziet op eerlijke woningtransacties. Aangesloten makelaars maken gebruik van het gecertificeerde verkoopsysteem van Eerlijk Bieden waardoor het proces te allen tijde inzichtelijk is voor alle betrokkenen, zonder af te doen aan het verkoopresultaat. Om eventuele misstanden te voorkomen voert Eerlijk Bieden audits uit onder haar leden. Op dit moment zijn er meer dan 750 woningen verkocht via Eerlijk Bieden waarbij het biedlogboek is ingezet.

Heb je als consument zelf vragen over een bepaalde transactie of is er sprake van een geschil, dan helpt Eerlijk Bieden je graag verder. Door over te stappen op deze uniforme manier van bieden, zijn de spelregels voor alle kandidaten van tevoren bekend en kunnen deze niet zomaar gewijzigd worden.

Zelf het biedlogboek uitproberen?

Het de biedsoftware van Eerlijk Bieden is speciaal ingericht om voor makelaars een onafhankelijk en gecertificeerd logboek te genereren. Op deze manier voldoe je als makelaar in een handomdraai aan alle toekomstige wet- en regelgeving. Vandaag nog starten? Maak direct een gratis demo-account aan.

Share on linkedin
LinkedIn
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter