Immobilienmakler der Branchenverbände NVM, Vastgoedpro und VBO sind ab dem 1. Januar 2023 verpflichtet, mit einem Gebotsprotokoll zu arbeiten. Was genau das Gebotsprotokoll ist und was es für den Makler, den Verkäufer und die Wohnungssuchenden bedeutet, können Sie in diesem Blogbeitrag lesen.
Warum ein Angebotsprotokoll?
Der Verein Eigen Huis hat im März 2021 eine Hotline für Verbraucher eingerichtet, um Beschwerden über Verkaufsprozesse in Immobilienbüros zu sammeln. Seitdem sind bei dieser Hotline Tausende von Beschwerden eingegangen, die von Vetternwirtschaft bis zu unerwünschtem Preisdruck reichen. Kurz darauf führte Eerlijk Bieden das Bid Log ein, das Immobilienmaklern eine transparente Arbeitsweise ermöglicht.
Was ist das Gebotsprotokoll?
Das Gebotsprotokoll ist eine automatisch generierte Gebotsübersicht, die es den Bewerbern ermöglicht, den endgültigen Transaktionspreis und andere Gebote für eine Immobilie einzusehen. So kann der Immobilienmakler einen transparenten und überprüfbaren Verkaufsprozess sicherstellen.
Wie funktioniert das Gebotsprotokoll?
Ein Gebotsprotokoll wird von einer Bietersoftware geführt. Anstatt eine E-Mail mit einem Gebot zu senden, müssen Sie nun ein Gebot digital über ein Gebotsformular abgeben. Wenn ein Gebot eingeht, wird es automatisch im System erfasst und kann nicht von Dritten geändert werden.
Was wird sich für die Verkäufer ändern?
Für Verkäufer ändert sich im Grunde wenig. Alle abgegebenen Gebote werden dem Verkäufer automatisch angezeigt. Auf diese Weise garantiert der Makler, dass er keine Gebote zurückhält. Auf der Grundlage der transparenten Gebotsübersicht kann der Verkäufer mit dem Makler zusammenarbeiten, um einen geeigneten Käufer zu finden.
Was steht in einem Angebotsprotokoll?
Im Bid Book gibt es immer einige Standardpunkte wie z.B.:
- Datum des Verkaufsbeginns und Verkaufsmethode
- Die Anzahl der eingereichten Gebote
- Details zu den Geboten wie Betrag und Vorbehalte
- Vorläufige Verhandlungen
- Das vereinbarte Angebot
Wann wird das Gebotsprotokoll freigegeben?
Das Gebotsprotokoll muss vom Immobilienmakler freigegeben werden, wenn der Verkauf der Immobilie "unwiderruflich" ist. Dies kann nach der gesetzlichen Bedenkzeit von drei Tagen der Fall sein oder nach dem Ablauf von Vorbehalten, wenn diese im erfolgreichen Gebot enthalten sind.
Wo kann ich das Gebotsprotokoll finden?
Sehen Sie die Gebote? Nachdem der Verkauf unwiderruflich geworden ist, wird das Gebotsbuch freigegeben. Sie erhalten eine automatische E-Mail von der Bietersoftware, um die Übersicht einzusehen. Aus Sicherheitsgründen müssen Sie sich in den meisten Fällen erst anmelden, um die Informationen einsehen zu können.
Wer darf das Angebotsprotokoll einsehen?
Das Gebotsbuch kann derzeit nur vom Verkäufer und den Bewerbern eingesehen werden, die ein Angebot für die Immobilie abgegeben haben (oder deren Kaufagenten).
Wie wird der Datenschutz gehandhabt?
Aus Gründen des Datenschutzes wurden alle persönlichen Daten und nachvollziehbaren Angaben anonymisiert (z. B. Namen und Angaben zu Reservierungen). Alle anderen Details wie eine Motivationsmeldung oder Dateien werden nicht angezeigt.
Ist ein Angebotsprotokoll obligatorisch?
Kurz gesagt: Ja, aber es ist noch keine gesetzliche Verpflichtung. Für Immobilienmakler, die den Berufsverbänden NVM, Vastgoedpro und VBO angeschlossen sind, besteht ab dem 1. Januar 2023 eine Verpflichtung aus dem Ehren- bzw. Berufs- und Verhaltenskodex. Die Nichteinhaltung dieser selbst auferlegten Verpflichtung kann letztlich zu Sanktionen durch das unabhängige Disziplinargericht führen.
Sind die Verhandlungen im Angebotsprotokoll aufgeführt?
Derzeit gibt es noch viel Verwirrung zwischen dem Gebotsbuch und den verschiedenen Verkaufsmethoden. Im Prinzip kann ein Gebotsbuch in jedem Verkaufsprozess ausgestellt werden, auch bei regulären Ausschreibungen. Damit ist es möglich, die Verhandlungen auch digital zu protokollieren, um ein vollständiges Gebotsprotokoll zu erhalten.
Kann die Verkaufsmethode in der Zwischenzeit geändert werden?
In einigen Fällen ist es möglich, dass sich die Verkaufsmethode in der Zwischenzeit ändert. Das Verfahren kann daher in der Zwischenzeit oder nach der Veranstaltung geändert werden. Es ist wichtig, dass alle Beteiligten automatisch darüber informiert werden, um mögliche Missbräuche zu vermeiden.
Gibt es Unterschiede zwischen den Anbietern?
Derzeit gibt es nur wenige Anbieter, die Gebotsprotokolle ausstellen, wie z. B. der Anbieter Eerlijk Bieden und der Softwareanbieter Realworks (Herausgeber von Move). Es gibt Unterschiede zwischen diesen Anbietern, die sich auf die Verbraucher auswirken können . Der Hauptunterschied liegt in der Art und Weise, wie die Daten gesammelt und verwaltet werden.
Das Innenministerium möchte daher eine Zertifizierung der Bieterprotokolle anstreben, um Unstimmigkeiten zwischen den Protokollen zu beseitigen. Mit einem zertifizierten Angebotsprotokoll werden die Daten auf standardisierte Weise erfasst und können leichter anhand des zentralen Disziplinarrechts geprüft werden.
Was ist der Unterschied zwischen dem Grundbuchamt und dem Gebotsprotokoll?
Im Grundbuch sind nur Angaben zum Kaufpreis zu finden, Informationen über etwaige Vorbehalte fehlen. In den Niederlanden spielen bei der Vergabe eines Grundstücks oft Straßenvorbehalte eine Rolle. Um ein vollständiges Bild des Verkaufsprozesses zu erhalten, ist Transparenz erforderlich. Außerdem ist das Bietungsprotokoll kostenlos und schneller zugänglich als die kostenpflichtigen Abrufe beim Grundbuchamt.
Erste Erfahrungen mit dem Angebotsprotokoll in der Praxis
Im September 2021 führte der Maklerverband VBO in Zusammenarbeit mit Eerlijk Bieden ein Pilotprojekt unter seinen Mitgliedern durch. Etwa 90 VBO-Mitglieder nahmen an dem Pilotprojekt teil. Diese Mitglieder wurden gebeten, einige ihrer Wohnungen über die Plattform zu verkaufen. Innerhalb eines Monats wurden 60 über die Niederlande verteilte Wohnungen über das System Eerlijk Bieden registriert. Die Verbraucher bewerteten diese Methode mit einer 8,8.
Kommentare zum Angebotsprotokoll aus der Industrie
Der Berufsverband VBO unterstützt die Verwendung eines automatischen Bietungsprotokolls: "Der VBO setzt sich seit langem für das ein, was wir die allgemeine Rechenschaftspflicht für Makler nennen", so Tristan Bons vom VBO. Hans van der Ploeg, Direktor des VBO, sieht noch weitere Vorteile: "Im Falle eines Streitfalls kann das Protokoll vom Disziplinarausschuss überprüft werden. Dieser kann dann objektiv beurteilen, ob ein Makler seinen Verpflichtungen nachgekommen ist".
Der NVM befürwortet zunächst die Einführung, warnt aber vor der Gefahr unnötiger Überbietungen durch die Veröffentlichung von Gebotsinformationen über Wohnungen. Das Gebotsprotokoll könnte als eine Form der"Scheintransparenz" angesehen werden.
Der Wohnungsmarktprofessor Peter Boelhouwer teilt diese Befürchtung des NVM vorerst nicht. "Nur bei einem völlig offenen Bieterverfahren besteht die Gefahr, dass die Bewerber unnötig überbieten oder sogar für einen Preisdruck sorgen. Ein Gebotsprotokoll ist keine öffentliche Auktion, sondern gibt vor allem Einblick in den Verkaufsprozess. Es wird daher vor allem junge, schwache Käufer schützen."
Zeitleiste Angebotsprotokoll
Einige Monate nach dem ersten Pilotprojekt von Eerlijk Bieden unterzeichnete der Minister für Wohnungsbau und Raumordnung de Jonge zusammen mit den Branchenverbänden NVM, Vastgoedpro, VBO und Vereniging Eigen Huis den Verbesserungsplan "Vertrauen in den Kaufprozess" . Der Verbesserungsplan erwähnt ausdrücklich das zertifizierte Angebotsprotokoll, das potenziellen Käufern und Verkäufern Einblick in den Verkaufsprozess gibt.
Das Ministerium für Inneres und Königreichsbeziehungen hat bereits angedeutet, dass es die Möglichkeit einer gesetzlichen Verpflichtung prüft. Dies würde verhindern, dass Vermittler ohne zertifiziertes Bieterverfahren einen Verkaufsprozess leiten.
Aktualisierung 28. Juni 2022
Die Maklerverbände NVM, Vastgoedpro und VBO haben im Vorfeld einer möglichen Gesetzgebung die Führung übernommen, indem sie das Gebotsprotokoll ab dem 1. Januar 2023 für ihre Mitglieder verbindlich machen. Ab dem 1. Juli werden alle Mitglieder die Möglichkeit haben, das System zu testen.
Aktualisierung 12. Juli 2022
Eine Woche nach der Ankündigung der Maklerverbände teilte Minister De Jonge in einem parlamentarischen Schreiben mit, dass er die Zertifizierung eines standardisierten Gebotsprotokolls beschleunigen wolle. Da es viele Unterschiede zwischen den verschiedenen Varianten von Gebotsprotokollen gebe, sei eine Gesetzgebung dringend erforderlich, so Minister De Jonge. Weitere Einzelheiten zum Zertifizierungsprozess werden im Herbst folgen.
Aktualisierung 1. Januar 2023
Ab dem 1. Januar ist es soweit: Das Gebotsprotokoll wird für alle Maklerverbände verpflichtend. Häuser, die ab diesem Datum registriert werden, müssen dann ein zertifiziertes Gebotstagebuch vorweisen. Sollte es fehlen oder Fehler enthalten, können sich Verbraucher an die neu eingerichtete Beschwerdestelle für Makler wenden.
Aktualisierung 1. August 2023
Sechs Monate nach der obligatorischen Einführung des Bid Logs gibt es immer noch viele Unterschiede zwischen den Anbietern. Nach mehreren Medienberichten beschloss der scheidende Minister Hugo de Jonge, einen NEN-Ausschuss zur Vereinheitlichung des Bid Logs einzusetzen. Dieser Prozess wird voraussichtlich bis zum Sommer 2024 abgeschlossen sein.
Über Eerlijk Bieden
Eerlijk Bieden ist das erste völlig unabhängige Qualitätssiegel in den Niederlanden, das ehrliche Immobiliengeschäfte überwacht. Die Mitgliedsmakler verwenden das zertifizierte Verkaufssystem von Eerlijk Bieden , das den Prozess für alle Beteiligten jederzeit transparent macht, ohne das Verkaufsergebnis zu beeinträchtigen. Um jeglichen Missbrauch zu verhindern, führt Eerlijk Bieden bei seinen Mitgliedern Audits durch. Derzeit wurden mehr als 20.000 Immobilien über Eerlijk Bieden unter Verwendung des Gebotsprotokolls verkauft.
Möchten Sie das Gebotsprotokoll selbst als Makler ausprobieren?
Die Ausschreibungssoftware von Eerlijk Bieden ist speziell darauf ausgerichtet, ein unabhängiges und zertifiziertes Gebotsbuch für Makler zu erstellen. Auf diese Weise erfüllen Makler in kürzester Zeit alle zukünftigen Gesetze und Vorschriften. Immobilienmakler, die dem Gütesiegel Eerlijk Bieden angeschlossen sind, können das Gebotbuch kostenlos nutzen. Auf diese Weise fördern wir einen fairen Wohnungsmarkt für alle.
