Het biedlogboek in de makelaardij

biedlogboek

Een automatisch biedlogboek moet ingezet worden door makelaars. Dat heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken afgelopen week bekend gemaakt aan het kabinet. Het biedlogboek moet misstanden in de makelaardij voorkomen en het koopproces daarmee transparanter maken. Makelaarsvereniging VBO heeft, in samenwerking met het keurmerk Eerlijk Bieden, deze methode afgelopen maand getest met positieve resultaten.

Wat is een biedlogboek?

Het biedlogboek is een digitaal overzicht waarin alle stappen in het verkoopproces terug te vinden zijn. Met behulp van dit logboek kunnen alle kandidaten inzien welke biedingen er ingezonden zijn en zo nodig controleren.

In het logboek zijn er een aantal standaard punten terug te vinden. Om te beginnen worden alle biedingen (geanonimiseerd) getoond met een exacte datumweergave. Naast de hoogte van het bod worden zijn ook eventuele voorbehouden en verhuiswensen in te zien. Na het gunnen van de woning wordt tenslotte het ‘winnende’ bod getoond. Eerlijk Bieden heeft dit enkele maanden geleden als eerste op de markt door middel van een pilot geïntroduceerd. In het uitgebreide biedlogboek zijn ook overige acties van makelaars gelogd.

WNL over de invoering van het biedlogboek.

Waarom is een biedlogboek van belang?

Het delen van de voorwaarden en voorkeuren van een betreffend bod zijn belangrijk om de consument inzicht te geven in het gunnings- en prijsvormingsproces. Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat de verkoper een koper aanwijst die niet per se het hoogste bod heeft, maar wel beter aansluit op bijvoorbeeld de voorkeur in oplevering. Daarbij kan het voorkomen dat een verkoper kiest voor bijvoorbeeld een particulier in plaats van een belegger. Een consument kan vervolgens leren van deze data om de kennis toe te passen bij een volgende bieding.

In het geval van een geschil beschikt de consument ook over bewijslast. Wanneer een consument in het verleden een vermoeden van misstanden had, dan was de consument volledig afhankelijk van de informatievoorziening van de betreffende makelaar. Met een biedlogboek beschikt de consument nu over een onafhankelijke informatiebron. 

Is een biedlogboek waterdicht?

De onderliggende data voor het biedlogboek wordt verzameld binnen het verkoopsysteem van Eerlijk Bieden. Een makelaar hoeft hier geen extra acties voor uit te voeren, ten opzichte van de huidige workflow. Doordat alle acties binnen het verkoopsysteem automatisch gelogd worden, is er geen ruimte meer voor aanpassingen door derden. Op deze manier voorkomen wij dat er door partijen gesjoemeld kan worden met de data.

Na de drie dagen wettelijke bedenktijd, of het verstrijken van de voorbehouden, kan het biedlogboek vervolgens gedeeld worden. Dit is vooralsnog alleen zichtbaar voor kandidaten die hebben geboden op een woning. Ten behoeve van de privacy zijn alle persoonsgegevens geanonimiseerd en is het biedlogboek enkel inzichtelijk op uitnodiging.

Eerste ervaringen van het biedlogboek in de praktijk

In september 2021 heeft makelaarsvereniging VBO in samenwerking met Eerlijk Bieden een pilot gehouden onder haar leden. Circa 90 VBO-leden namen deel aan de pilot. Aan deze leden is gevraagd een deel van hun woningen via het platform te verkopen. In een maand zijn er 60 woningen verspreid over Nederland aangemeld via het Eerlijk Bieden-systeem. Consumenten waardeerde deze methode met een 8,8. Inmiddels zijn er via Eerlijk Bieden circa 800 woningen verkocht met een biedlogboek.

Reacties op het biedlogboek

Brancheorganisatie VBO steunt de inzet van een automatisch biedlogboek: ‘VBO pleitte al langere tijd voor wat wij noemen de ‘algemene verantwoording‘ voor makelaars” aldus Tristan Bons van VBO. Hans van der Ploeg, Directeur VBO ziet ook andere voordelen: “in het geval van een geschil kan het logboek nagekeken worden door de tuchtcomissie. Die kan dan objectief beoordelen of een makelaar heeft voldaan aan de verplichtingen”.

De NVM is in eerste instantie voorstander van de invoering, maar waarschuwt voor het risico op onnodig overbieden door het vrijgeven van biedingsinformatie bij woningen. Het biedlogboek zou gezien kunnen worden als een vorm van ‘schijntransparantie’.

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer deelt vooralsnog deze angst van de NVM niet (Volkskrant, 2021). “Alleen bij een volledig open biedingsproces is er een risico dat kandidaten onnodig hoog gaan overbieden, of juist zorgen dat prijzen worden gedrukt. Een biedlogboek is geen openbare veiling, maar deelt vooral inzicht in het verkoopproces. Het zal dan ook vooral de jonge kwetsbare kopers beschermen”.

Biedlogboek verplicht in 2022

Een aantal maanden na de eerste pilot van Eerlijk Bieden heeft minister de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening samen met de brancheverenigingen en Vereniging Eigen Huis het verbeterplan ‘vertrouwen in het koopproces’ ondertekend. In het verbeterplan word het gecertificeerde biedlogboek nadrukkelijk genoemd om zo de kandidaat-kopers en verkopers inzicht te geven in het verkoopproces.

Het ministerie van BZK heeft al eerder aangegeven de mogelijkheid voor een wettelijke verplichting te onderzoeken. Hierdoor kunnen bemiddelaars zonder een gecertificeerd biedproces niet langer een verkoopproces begeleiden.

Update juli 2022: Makelaarsverenigingen NVM, Vastgoedpro en VBO hebben vooruitlopend op eventuele wetgeving het voortouw genomen door het biedlogboek aan haar leden te verplichten vanaf 1 januari 2023. Vanaf 1 juli krijgen alle leden de mogelijkheid om het systeem te testen.

Ondertekening voor het biedlogboek Eerlijk Bieden
foto: Kick Smeets / Rijksoverheid 2022

Over Eerlijk Bieden

Eerlijk Bieden is het eerste volledig onafhankelijke keurmerk in Nederland dat toeziet op eerlijke woningtransacties. Aangesloten makelaars maken gebruik van het gecertificeerde verkoopsysteem van Eerlijk Bieden waardoor het proces te allen tijde inzichtelijk is voor alle betrokkenen, zonder af te doen aan het verkoopresultaat. Om eventuele misstanden te voorkomen voert Eerlijk Bieden audits uit onder haar leden. Op dit moment zijn er meer dan 750 woningen verkocht via Eerlijk Bieden waarbij het biedlogboek is ingezet.

Heb je als consument zelf vragen over een bepaalde transactie of is er sprake van een geschil, dan helpt Eerlijk Bieden je graag verder. Door over te stappen op deze uniforme manier van bieden, zijn de spelregels voor alle kandidaten van tevoren bekend en kunnen deze niet zomaar gewijzigd worden.

Zelf het biedlogboek uitproberen?

Het de biedsoftware van Eerlijk Bieden is speciaal ingericht om voor makelaars een onafhankelijk en gecertificeerd logboek te genereren. Op deze manier voldoe je als makelaar in een handomdraai aan alle toekomstige wet- en regelgeving. Vandaag nog starten? Maak direct een gratis demo-account aan.

Share on linkedin
LinkedIn
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter