Het biedlogboek moet verplicht worden voor alle makelaars, althans als het aan minister De Jonge ligt. Het biedlogboek moet misstanden in de makelaardij voorkomen en het koopproces daarmee transparanter maken. Makelaarsvereniging VBO heeft, in samenwerking met het onafhankelijke keurmerk Eerlijk Bieden, deze methode afgelopen maanden getest met positieve resultaten. In deze blog lees je alles terug over het biedlogboek, de werking en de invoering.
Wat is een biedlogboek?
Het biedlogboek is een digitaal overzicht waarin alle stappen in het verkoopproces terug te vinden zijn. Dankzij dit logboek kunnen alle kandidaten inzien welke biedingen er ingezonden zijn voor een woning en zo nodig het verkoopproces controleren.
Hoe werkt het biedlogboek?
De data voor het logboek wordt automatisch en real-time verzameld in een onafhankelijk biedsysteem. Wanneer een bod is ingezonden, worden de persoonsgegevens geanonimiseerd en krijgen alle kandidaten een unieke Gebruikers-ID. Naast de contactgegevens worden alle details van het bod en de acties van een makelaar gelogd. Na afloop wordt dit overzicht gedeeld met alle betrokkenen.
Doordat alle acties binnen het verkoopsysteem automatisch gelogd worden, is er geen ruimte meer voor aanpassingen door derden. Op deze manier verhinderen wij dat er door partijen gesjoemeld kan worden met de data.
Om het logboek echt sluitend te krijgen worden er audits uitgevoerd per dossier. Mochten er ondanks de automatisering toch problemen voordoen, dan worden deze automatisch of handmatig gedetecteerd tijden de audits. Heb je zelf als consument vragen over het verloop van een proces, dan kan je uiteraard ook altijd bij Eerlijk Bieden terecht.
Hoe werkt het voor verkopers?
Voor verkopers verandert er in principe weinig. Alle biedingen die worden ingezonden krijgt de verkoper automatisch in te zien, op deze manier garandeert de makelaar geen biedingen achter te houden. Aan de hand van het biedingsoverzicht kan de verkoper samen met de makelaar een geschikte koper aanwijzen.
Wat staat er in een biedlogboek?
In het logboek zijn er altijd een aantal standaardpunten terug te vinden: om te beginnen worden alle biedingen (geanonimiseerd) getoond met een exacte datumweergave. Naast de hoogte van het bod zijn ook eventuele voorbehouden en verhuiswensen in te zien. Na het gunnen van de woning wordt tenslotte het ‘winnende’ bod getoond.
Wanneer wordt het biedlogboek gedeeld?
Het logboek wordt altijd pas achteraf gedeeld wanneer de koop ‘finaal’ is. Dit kan zijn na de drie dagen wettelijke bedenktijd, of na het verstrijken van de voorbehouden als deze zijn opgenomen in het winnende bod.
In Eerlijk Bieden kan een vooraankondiging gestuurd worden naar de kandidaten. Dit is handig omdat het in sommige gevallen tot wel 10 weken kan duren voordat het laatste voorbehoud is verlopen. Op deze manier krijgen kandidaten op tijd inzicht in de geplande uitgiftedatum en eventuele wijzigingen door vertraging.
Waar vind ik het biedlogboek?
Het biedlogboek wordt vrijgegeven vanuit een systeem door de makelaar. Wanneer het biedlogboek niet automatisch is verstuurd, dien je de makelaar te vragen om het logboek te delen. Je zal vervolgens per mail een unieke link ontvangen om het biedlogboek in te zien.
Wie mag het biedlogboek inzien?
Vooralsnog is dit alleen zichtbaar voor kandidaten die daadwerkelijk hebben geboden op een woning. Wanneer de makelaar het biedlogboek geautomatiseerd of handmatig heeft uitgegeven, ontvangen alle kandidaten een uitnodiging van Eerlijk Bieden om het logboek in te zien.
Hoe gaat het biedlogboek om met de privacy?
Ten behoeve van de privacy zijn alle persoonsgegevens en herleidbare details geanonimiseerd (bijvoorbeeld namen en details van voorbehouden). In sommige gevallen wordt er een motivatie opgegeven door kandidaten die bedoeld zijn voor de verkopers of makelaars, uiteraard verschijnen deze niet in het semi-openbare biedlogboek.
Is het Biedlogboek wettelijk verplicht?
In het kort: nee, het is nog niet wettelijk verplicht. Voor makelaars die zijn aangesloten bij de brancheverenigingen NVM, Vastgoedpro en VBO, geldt er per 1 januari 2023 echter wel een verplichting vanuit de ere-, of de beroeps- en gedragscode. Het niet naleven van deze zelfopgelegde verplichting kan uiteindelijk resulteren in sancties vanuit het onafhankelijke tuchtrecht.
In de tussentijd werkt het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aan de wet Eerlijk Koopproces, hierin worden vermoedelijk extra regels opgelegd met betrekking tot het gebruik van het logboek voor de gehele branche, waardoor ook ‘ongebonden makelaars’ verplicht worden om te werken met het biedlogboek.
Worden onderhandelingen getoond in het Biedlogboek?
Op dit moment bestaat er nog veel verwarring tussen het biedlogboek en de verschillende verkoopmethode. In principe kan een logboek uitgegeven worden bij ieder verkoopproces, dus ook bij regulier bieden. Hierdoor is het mogelijk om de onderhandelingen ook digitaal te loggen voor een volledig sluitend logboek.
Om een eerlijk verkoopproces te garanderen, kan de onderhandeling bij Eerlijk Bieden volledig digitaal of hybride plaatsvinden. In het laatste geval wordt bijvoorbeeld het eindvoorstel ingevoerd ter acceptatie van de kandidaat-koper. Uiteraard worden herleidbare gegevens zoals de berichten over en weer niet gedeeld in het logboek.
Kan de verkoopmethode tussentijds gewijzigd worden?
In sommige gevallen is het mogelijk dat de verkoopmethode tussentijds wijzigt, bijvoorbeeld omdat er te weinig animo is voor een bepaalde woning en een deadline geen zin meer heeft. Het proces kan daarom tussentijds, of na afloop gewijzigd worden. Van belang is dat alle betrokkenen hiervan automatisch op de hoogte worden gesteld, om eventuele misstanden te voorkomen.
Waarom is een biedlogboek van belang?
Het delen van de voorwaarden en voorkeuren van een betreffend bod zijn belangrijk om de consument inzicht te geven in het gunnings- en prijsvormingsproces. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat de verkoper een kandidaat-koper aanwijst die niet per se het hoogste bod heeft, maar wel beter aansluit op de voorkeur in overdrachtsdatum. In andere gevallen kan het zijn dat een verkoper de voorkeur heeft voor bijvoorbeeld een particuliere koper in plaats van een belegger. Consumenten kunnen uiteindelijk lering trekken uit de informatie die beschikbaar wordt gesteld in het logboek.
Het verkoopproces van woningen wordt dankzij het logboek ook voor het eerst controleerbaar. In het geval van een geschil beschikt de consument hierdoor over bewijslast. In het verleden waren consumenten in het geval van een misstand volledig afhankelijk van de informatievoorziening van de betreffende makelaar. Met een biedlogboek van Eerlijk Bieden beschikt de consument nu over een onafhankelijke informatiebron die standaard is opgenomen in het centrale tuchtrecht.
Zijn er verschillen tussen de aanbieders van biedlogboeken?
Op dit moment zijn er enkele aanbieders die een biedlogboek uitgeven, tussen deze aanbieders bestaan er wel verschillen die van invloed kunnen zijn op de consument. Het grootste verschil zit vooral in de manier waarop data wordt verzameld en beheerd.
In sommige systemen kunnen makelaars bijvoorbeeld vrij biedingen aanpassen, toevoegen of verwijderen. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid om de verkoper niet real-time op de hoogte te houden van de ingezonden biedingen. Door deze speelruimte blijft de mogelijkheid tot misstanden bestaan.
Het ministerie BZK wenst daarom over te gaan op certificering van de logboeken, om onderlinge verschillen teniet te doen. Bij een gecertificeerd biedlogboek wordt de data gestandaardiseerd verzameld en kan het eenvoudiger getoetst worden aan het centrale tuchtrecht.
Wat is het verschil tussen het kadaster en het biedlogboek?
In het kadaster zijn enkel de gegevens te vinden over de koopsom, informatie over eventuele voorbehouden ontbreekt. In Nederland spelen wegen voorbehouden vaak mee in de gunning van een woning. Om een compleet beeld te krijgen van het verkoopproces is transparantie benodigd. Daarnaast is het biedlogboek gratis en eerder toegankelijk in tegenstelling tot de betaalde opvragingen bij het kadaster.
Eerste ervaringen van het biedlogboek in de praktijk
In september 2021 heeft makelaarsvereniging VBO in samenwerking met Eerlijk Bieden een pilot gehouden onder haar leden. Circa 90 VBO-leden namen deel aan de pilot, aan deze leden is gevraagd een deel van hun woningen via het platform te verkopen. In een maand zijn er 60 woningen verspreid over Nederland aangemeld via het Eerlijk Bieden-systeem. Consumenten waardeerde deze methode met een 8,8.
Inmiddels zijn er via Eerlijk Bieden circa 2.500 woningen verkocht met een biedlogboek in prijsklassen variërend van €100.000 tot en met €2.500.000, het biedlogboek is daarom universeel toepasbaar gebleken.
Reacties op het biedlogboek vanuit de branche
Brancheorganisatie VBO steunt de inzet van een automatisch biedlogboek: ‘VBO pleitte al langere tijd voor wat wij noemen de ‘algemene verantwoording‘ voor makelaars”, aldus Tristan Bons van VBO. Hans van der Ploeg, directeur VBO ziet ook andere voordelen: “in het geval van een geschil kan het logboek nagekeken worden door de tuchtcommissie. Die kan dan objectief beoordelen of een makelaar heeft voldaan aan de verplichtingen”.
De NVM is in eerste instantie voorstander van de invoering, maar waarschuwt voor het risico op onnodig overbieden door het vrijgeven van biedingsinformatie bij woningen. Het biedlogboek zou gezien kunnen worden als een vorm van ‘schijntransparantie‘.
Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer deelt vooralsnog deze angst van de NVM niet. “Alleen bij een volledig open biedingsproces is er een risico dat kandidaten onnodig hoog gaan overbieden, of juist zorgen dat prijzen worden gedrukt. Een biedlogboek is geen openbare veiling, maar deelt vooral inzicht in het verkoopproces. Het zal dan ook vooral de jonge kwetsbare kopers beschermen”.
Biedlogboek verplicht in 2023
Een aantal maanden na de eerste pilot van Eerlijk Bieden heeft minister de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening samen met de brancheverenigingen en Vereniging Eigen Huis het verbeterplan ‘vertrouwen in het koopproces’ ondertekend. In het verbeterplan wordt het gecertificeerde biedlogboek nadrukkelijk genoemd om zo de kandidaat-kopers en verkopers inzicht te geven in het verkoopproces.
Het ministerie van BZK heeft al eerder aangegeven de mogelijkheid voor een wettelijke verplichting te onderzoeken. Hierdoor kunnen bemiddelaars zonder een gecertificeerd biedproces niet langer een verkoopproces begeleiden.
Update 28 juni 2022
Makelaarsverenigingen NVM, Vastgoedpro en VBO hebben vooruitlopend op eventuele wetgeving het voortouw genomen door het biedlogboek aan haar leden te verplichten vanaf 1 januari 2023. Vanaf 1 juli krijgen alle leden de mogelijkheid om het systeem te testen.
Update 12 juli 2022
Een week na de aankondiging van de makelaarsverenigingen heeft Minister De Jonge in een Kamerbrief gedeeld haast te willen maken met de certificering van een gestandaardiseerd biedlogboek. Omdat er veel verschillen ontstaan tussen de varianten van biedlogboeken is wetgeving hard nodig, aldus minister De Jonge. Dit najaar volgen er meer details over het certificatieproces.
Update 1 januari 2023
Per 1 januari is het zover, dan wordt het biedlogboek verplicht voor alle verenigingsmakelaars. Woningen die zijn aangemeld vanaf deze datum dienen dan te beschikken over een gecertificeerd biedlogboek. Mocht deze ontbreken of fouten bevatten, dan kan de consument terecht bij het nieuw opgerichte klachtenloket makelaardij.
Over Eerlijk Bieden
Eerlijk Bieden is het eerste volledig onafhankelijke keurmerk in Nederland dat toeziet op eerlijke woningtransacties. Aangesloten makelaars maken gebruik van het gecertificeerde verkoopsysteem van Eerlijk Bieden waardoor het proces te allen tijde inzichtelijk is voor alle betrokkenen, zonder af te doen aan het verkoopresultaat. Om eventuele misstanden te voorkomen voert Eerlijk Bieden audits uit onder haar leden. Op dit moment zijn er meer dan 750 woningen verkocht via Eerlijk Bieden waarbij het biedlogboek is ingezet.
Zelf als makelaar het biedlogboek uitproberen?
De biedsoftware van Eerlijk Bieden is speciaal ingericht om voor makelaars een onafhankelijk en gecertificeerd logboek te genereren. Op deze manier voldoe je als makelaar in een handomdraai aan alle toekomstige wet- en regelgeving. Makelaars die aangesloten zijn bij het keurmerk Eerlijk Bieden kunnen gebruik maken van het gratis Biedlogboek. Op deze manier stimuleren wij een eerlijke woningmarkt voor iedereen.
Ben jij nog niet aangesloten bij Eerlijk Bieden? Geen probleem, binnen 3 minuten beschik jij al over een proefaccount, ongeacht jouw CRM-pakket.
