NTA 8061: Minimale eisen aan het biedproces ten behoeve van een biedlogboek beschrijft drie verkoopmethoden voor het biedproces: gesloten inschrijving met biedtermijn, open veiling met biedtermijn en bieden zonder biedtermijn. De keuze bepaalt onder meer wie biedingen wanneer kan zien, of er een sluitingsmoment is en hoe het proces wordt vastgelegd.
Waarom de gekozen methode vooraf duidelijk moet zijn
De verkoopmethode wordt door de verkoper bepaald, eventueel in overleg met de makelaar. De methode en de bijbehorende voorwaarden moeten voor alle betrokkenen zichtbaar zijn op het biedformulier. Wijzigt de methode of sluitingsdatum tijdens het proces, dan moeten potentiële kopers en kandidaat-kopers daarvan op de hoogte worden gesteld.
De methode is dus meer dan een label. Zij bepaalt de spelregels: is er een vaste deadline, zijn biedingen tijdens de termijn zichtbaar en wat gebeurt er na de sluiting?
1. Gesloten inschrijving met biedtermijn
Bij een gesloten inschrijving met biedtermijn is er vooraf een duidelijke sluitingsdatum en -tijd. Tot dat moment kunnen kandidaat-kopers via het biedformulier een bod uitbrengen. De biedingen worden verzegeld opgeslagen. Ze zijn tot de sluiting niet toegankelijk, zichtbaar of te manipuleren — ook niet voor verkoper en makelaar.
Na de sluiting krijgen verkoper en, waar van toepassing, makelaar tegelijkertijd het overzicht van alle biedingen. Toewijzing gebeurt daarna op basis van het recht van gunning. Een bod dat na de deadline toch wordt meegenomen zonder de methode te wijzigen, past niet meer binnen de voorwaarden van deze methode.
Lees ook wat een biedtermijn is.
2. Open veiling met biedtermijn
Ook een open veiling heeft een vooraf gecommuniceerde sluitingsdatum en -tijd. Het onderscheid zit in de zichtbaarheid: biedingen zijn tijdens de termijn realtime zichtbaar voor ten minste verkoper, potentiële kopers en, indien relevant, de aankoop- en verkoopmakelaar.
Daarmee is een open veiling iets anders dan een gesloten inschrijving. De termijn is bij beide methoden vast, maar bij een open veiling kunnen kandidaat-kopers zien welke bedragen al zijn uitgebracht. De verkoper houdt ook hier het recht van gunning.
Lees ook hoe een open veiling bij een woning stap voor stap werkt.
3. Bieden zonder biedtermijn
Bij bieden zonder biedtermijn is er geen vaste sluitingsdatum en -tijd. Dat staat expliciet op het biedformulier en in de dataroom. Een bod wordt geregistreerd, waarna verkoper en makelaar het kunnen bespreken. Een afwijzing, tegenvoorstel of toewijzing wordt daarna in de programmatuur vastgelegd.
Deze methode biedt ruimte voor onderhandeling. Ook dan blijft het belangrijk dat biedingen en reacties zorgvuldig worden geregistreerd. Na een toewijzing wordt het biedformulier gesloten om nieuwe biedingen te ontmoedigen.
Een vierde biedmethode
De NVM hanteert een biedwijze met een vaste termijn waarbij verkoper en makelaar de biedingen al tijdens die termijn kunnen zien. Die biedwijze is niet volgens de NTA. Bij een gesloten inschrijving blijven biedingen juist tot de sluiting voor alle partijen afgeschermd.
Wanneer verkoper en makelaar biedingen al tijdens de termijn kunnen zien, kan dat bij betrokkenen de schijn wekken dat makelaars onderling contact hebben over biedingen. Dat is een transparantierisico, geen uitspraak dat dergelijk contact daadwerkelijk plaatsvindt.
Praktische vragen vóór je start
- Welke methode past bij de opdracht van de verkoper?
- Welke sluitingsdatum, tijd en spelregels communiceer je vooraf?
- Wie kan biedingen tijdens de termijn zien?
- Hoe worden biedingen, wijzigingen en reacties geregistreerd?
- Hoe en wanneer ontvangen kandidaat-kopers het biedlogboek?
Een heldere keuze vooraf voorkomt dat de uitleg aan kandidaat-kopers onderweg verandert. Lees ook wat een biedlogboek is en hoe een zorgvuldig geregistreerd biedproces bijdraagt aan inzichtelijkheid.
