Makelaars van de brancheverenigignen NVM, Vastgoedpro en VBO moeten sinds 1 januari 2023 verplicht werken met een biedlogboek. Wat het biedlogboek precies is en wat dit precies inhoudt voor de makelaar, verkoper en woningzoekers, lees je terug in deze blogpost.
Waarom een biedlogboek?
Vereniging Eigen Huis lanceerde in maart 2021 een meldpunt voor consumenten om klachten te verzamelen over verkoopprocessen binnen de makelaardij. Inmiddels zijn er op dit meldpunt duizenden klachten binnengekomen die variëren van vriendjespolitiek tot aan ongewenste prijsopdrijving. Kort hierna introduceerde Eerlijk Bieden het Biedlogboek voor makelaars om transparant te werken.
Wat is het biedlogboek?
Het biedlogboek is een automatisch gegenereerd biedoverzicht, waarmee kandidaten de verkoopprijs van een huis kunnen opvragen en overige biedingen van een woning in kunnen zien. Hierdoor zorgt de makelaar voor een transparant en controleerbaar verkoopproces.
Hoe werkt het biedlogboek?
Een Biedlogboek wordt bijgehouden door biedsoftware. In plaats van een mailtje sturen met een bod, dien je voortaan een bod digitaal uit te brengen via een biedformulier. Als er een bod binnenkomt, wordt deze automatisch vastgelegd in het systeem en is het niet meer aan te passen door derden.
Wat verandert er voor verkopers?
Voor verkopers verandert er in principe weinig. Alle biedingen die worden ingezonden, krijgt de verkoper automatisch in te zien. Op deze manier garandeert de makelaar geen biedingen achter te houden. Aan de hand van het transparante biedingsoverzicht kan de verkoper samen met de makelaar een geschikte koper aanwijzen.
Wat staat er in een biedlogboek?
In het biedboek zijn er altijd een aantal standaardpunten terug te vinden zoals:
- De startdatum van de verkoop en verkoopmethode
- Het aantal ingezonden biedingen
- Details over biedingen zoals de hoogte en voorbehouden
- Tussentijdse onderhandelingen
- Het overeengekomen bod
Wanneer wordt het biedlogboek gedeeld?
Het biedingslogboek moet door de makelaar gedeeld worden wanneer de verkoop van de woning ‘onherroepelijk’ is. Dit kan zijn na de drie dagen wettelijke bedenktijd, of na het verstrijken van de voorbehouden als deze zijn opgenomen in het winnende bod.
Waar vind ik het biedlogboek?
De biedingen inzien? Na het onherroepelijk worden van de verkoop wordt het biedboek vrijgegeven. Je verkrijgt van de biedsoftware een automatisch mailbericht om het overzicht in te zien. Ter beveiliging moet je in de meeste gevallen eerst inloggen om de informatie in te kunnen zien.
Wie mag het biedlogboek inzien?
Het biedboek is op dit moment alleen in te zien voor door de verkoper en de kandidaten die een bod hebben uitgebracht op de woning (of diens aankoopmakelaar).
Hoe wordt er omgegaan met privacy?
Ten behoeve van de privacy zijn alle persoonsgegevens en herleidbare details geanonimiseerd (bijvoorbeeld namen en details van voorbehouden). Alle overige gegevens zoals een motivatiebericht of bestanden worden niet getoond.
Is een biedlogboek verplicht?
In het kort: ja, maar het is nog niet wettelijk verplicht. Voor makelaars die zijn aangesloten bij de brancheverenigingen NVM, Vastgoedpro en VBO, geldt er per 1 januari 2023 een verplichting vanuit de ere-, of de beroeps- en gedragscode. Het niet naleven van deze zelfopgelegde verplichting kan uiteindelijk resulteren in sancties vanuit het onafhankelijke tuchtrecht.
Worden onderhandelingen getoond in het Biedlogboek?
Op dit moment bestaat er nog veel verwarring tussen het biedboek en de verschillende verkoopmethode. In principe kan een biedboek uitgegeven worden bij ieder verkoopproces, dus ook bij regulier bieden. Hierdoor is het mogelijk om de onderhandelingen ook digitaal te loggen voor een volledig sluitend biedingslogboek.
Kan de verkoopmethode tussentijds gewijzigd worden?
In sommige gevallen is het mogelijk dat de verkoopmethode tussentijds wijzigt. Het proces kan daarom tussentijds, of na afloop gewijzigd worden. Van belang is dat alle betrokkenen hiervan automatisch op de hoogte worden gesteld, om eventuele misstanden te voorkomen.
Zijn er verschillen tussen aanbieders?
Op dit moment zijn er enkele aanbieders die een biedingslogboek uitgeven zoals initiator Eerlijk Bieden en softwarepartij Realworks (uitgever van Move). Tussen deze aanbieders bestaan er verschillen die van invloed kunnen zijn voor de consument. Het grootste verschil zit vooral in de manier waarop data wordt verzameld en beheerd.
Het ministerie BZK wenst daarom over te gaan op certificering van de biedingslogboeken, om onderlinge verschillen teniet te doen. Bij een gecertificeerd biedboek wordt de data gestandaardiseerd verzameld en kan het eenvoudiger getoetst worden aan het centrale tuchtrecht.
Wat is het verschil tussen het Kadaster en het biedlogboek?
In het Kadaster zijn enkel de gegevens te vinden over de koopsom, informatie over eventuele voorbehouden ontbreekt. In Nederland spelen wegen voorbehouden vaak mee in de gunning van een woning. Om een compleet beeld te krijgen van het verkoopproces is transparantie benodigd. Daarnaast is het biedingslogboek gratis en sneller toegankelijk in tegenstelling tot de betaalde opvragingen bij het Kadaster.
Eerste ervaringen van het biedlogboek in de praktijk
In september 2021 heeft makelaarsvereniging VBO in samenwerking met Eerlijk Bieden een pilot gehouden onder haar leden. Circa 90 VBO-leden namen deel aan de pilot, aan deze leden is gevraagd een deel van hun woningen via het platform te verkopen. In een maand zijn er 60 woningen verspreid over Nederland aangemeld via het Eerlijk Bieden-systeem. Consumenten waardeerde deze methode met een 8,8.
Reacties op het biedlogboek vanuit de branche
Brancheorganisatie VBO steunt de inzet van een automatisch biedingslogboek: ‘VBO pleitte al langere tijd voor wat wij noemen de algemene verantwoording voor makelaars’, aldus Tristan Bons van VBO. Hans van der Ploeg, directeur VBO ziet ook andere voordelen: “in het geval van een geschil kan het logboek nagekeken worden door de tuchtcommissie. Die kan dan objectief beoordelen of een makelaar heeft voldaan aan de verplichtingen”.
De NVM is in eerste instantie voorstander van de invoering, maar waarschuwt voor het risico op onnodig overbieden door het vrijgeven van biedingsinformatie bij woningen. Het biedlogboek zou gezien kunnen worden als een vorm van ‘schijntransparantie‘.
Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer deelt vooralsnog deze angst van de NVM niet. “Alleen bij een volledig open biedingsproces is er een risico dat kandidaten onnodig hoog gaan overbieden, of juist zorgen dat prijzen worden gedrukt. Een biedlogboek is geen openbare veiling, maar deelt vooral inzicht in het verkoopproces. Het zal dan ook vooral de jonge kwetsbare kopers beschermen”.
Tijdslijn Biedlogboek
Een aantal maanden na de eerste pilot van Eerlijk Bieden heeft minister de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening samen met de brancheverenigingen NVM, Vastgoedpro, VBO en Vereniging Eigen Huis het verbeterplan ‘vertrouwen in het koopproces’ ondertekend. In het verbeterplan wordt het gecertificeerde biedlogboek nadrukkelijk genoemd om zo de kandidaat-kopers en verkopers inzicht te geven in het verkoopproces.
Het ministerie van BZK heeft al eerder aangegeven de mogelijkheid voor een wettelijke verplichting te onderzoeken. Hierdoor kunnen bemiddelaars zonder een gecertificeerd biedproces niet langer een verkoopproces begeleiden.
Update 28 juni 2022
Makelaarsverenigingen NVM, Vastgoedpro en VBO hebben vooruitlopend op eventuele wetgeving het voortouw genomen door het biedlogboek aan haar leden te verplichten vanaf 1 januari 2023. Vanaf 1 juli krijgen alle leden de mogelijkheid om het systeem te testen.
Update 12 juli 2022
Een week na de aankondiging van de makelaarsverenigingen heeft Minister De Jonge in een Kamerbrief gedeeld haast te willen maken met de certificering van een gestandaardiseerd biedlogboek. Omdat er veel verschillen ontstaan tussen de varianten van biedlogboeken is wetgeving hard nodig, aldus minister De Jonge. Dit najaar volgen er meer details over het certificatieproces.
Update 1 januari 2023
Per 1 januari is het zover, dan wordt het biedlogboek verplicht voor alle verenigingsmakelaars. Woningen die zijn aangemeld vanaf deze datum dienen dan te beschikken over een gecertificeerd biedlogboek. Mocht deze ontbreken of fouten bevatten, dan kan de consument terecht bij het nieuw opgerichte klachtenloket makelaardij.
Update 1 augustus 2023
Een half jaar na de verplichte invoering van het Biedlogboek blijven er veel verschillen bestaan tussen de aanbieders. Na verschillende items in de media heeft demissionair minister Hugo de Jonge besloten om een NEN-commissie in te richten voor de standaardisatie van het Biedlogboek. Dit proces wordt naar verwachting zomer 2024 afgerond.
Over Eerlijk Bieden
Eerlijk Bieden is het eerste volledig onafhankelijke keurmerk in Nederland dat toeziet op eerlijke woningtransacties. Aangesloten makelaars maken gebruik van het gecertificeerde verkoopsysteem van Eerlijk Bieden waardoor het proces te allen tijde inzichtelijk is voor alle betrokkenen, zonder af te doen aan het verkoopresultaat. Om eventuele misstanden te voorkomen voert Eerlijk Bieden audits uit onder haar leden. Op dit moment zijn er meer dan 20.000 woningen verkocht via Eerlijk Bieden waarbij het biedlogboek is ingezet.
Zelf als makelaar het biedlogboek uitproberen?
De biedsoftware van Eerlijk Bieden is speciaal ingericht om voor makelaars een onafhankelijk en gecertificeerd biedboek te genereren. Op deze manier voldoe je als makelaar in een handomdraai aan alle toekomstige wet- en regelgeving. Makelaars die aangesloten zijn bij het keurmerk Eerlijk Bieden kunnen gebruik maken van het gratis Biedlogboek. Op deze manier stimuleren wij een eerlijke woningmarkt voor iedereen.
