Ondanks de herstellende markt komt het nog altijd vaak voor: overbieden. Een belangrijke vraag voor elke woningzoeker is daarom: is overbieden eigen geld, of kan je het nog ergens bijlenen? In deze blog leggen we je exact uit hoe overbieden gefinancierd wordt en waar je rekening mee moet houden bij jouw volgende bod.
Bepaal een maximaal budget
Als eerste stap is het altijd belangrijk om goed inzicht te krijgen in jouw persoonlijke financiën. Online zijn er natuurlijk al verschillende tools beschikbaar om jouw maximale leenbedrag te bepalen, het is echter aan te raden om eens vrijblijvend op bezoek te gaan bij een hypotheekadviseur. Tijdens een eerste gratis gesprek kan vele malen nauwkeuriger vastgesteld worden wat er mogelijk is. Daarbij is het in een latere fase voor de verkoper van een woning ook altijd prettig om te weten dat je jouw huiswerk op orde hebt!
Als je vervolgens inzicht hebt in jouw maximale leenbedrag, is het altijd nog verstandig om vooraf voor jezelf een grens te stellen. Dat je tot een bepaald bedrag kan lenen, hoeft niet te betekenen dat je dat ook maximaal moet doen. Houdt rekening met toekomstplannen, je leefstijl en onvoorziene omstandigheden. Kortom: leen bewust.
Hoeveel dekt mijn hypotheek?
Voordat we kunnen bepalen hoe je het overbieden betaald, is het van belang om het begrip: ‘loan-to-value’ te kennen. Dit bedrag is de basis van de hypotheek en betekent eigenlijk: hoeveel procent van de waarde mag ik lenen? Bij een LTV-ratio van 100% mag je 100% van de waarde van een woning lenen, bij een lagere LTV-ratio van bijvoorbeeld 97% moet je de overige 3% van de woningwaarde zelf betalen. De loan-to-value is een instrument van baken om veiliger te lenen, immers is het hypotheekbedrag lager ten opzichte van de woningwaarde.
In Nederland wordt deze ratio ieder jaar langzaam afgebouwd, in 2014 lag deze bijvoorbeeld nog op 104%, hierdoor was het makkelijker om de Kosten Koper (kosten voor bijvoorbeeld de notaris en taxateur) mee te nemen in de hypotheekaanvraag. Dit jaar is de LTV-ratio vastgesteld op 100%, toch is dit nog altijd beduidend hoger dan in bijvoorbeeld België waar het slechts 90% bedraagt.
Wanneer is overbieden eigen geld?
Met een LTV van 100% moet je als consument zelf dus al sowieso de Kosten Koper betalen, het geleende hypotheekbedrag is enkel bedoeld voor de aanschaf van de woning (uitzondering voor verduurzamingsmaatregelen). Wanneer je bij een woning biedt boven de vraagprijs is het dus van groot belang om te weten wat de woningwaarde is, hiervoor moet een taxateur een gevalideerd taxatierapport opmaken. In het taxatierapport geeft de taxateur een waarde af voor de hypotheekverstrekker (de bank).
Voorbeeld: stel je hebt op een woning van €300.000 een bod uitgebracht van €315.000, dan is het van belang dat de taxateur de aangekochte woning ook €315.000 waard vindt, de bank gaat dit namelijk hanteren als onderpand. Komt de taxateur op of boven het bedrag uit, dan kan je het overbieden meefinancieren in je hypotheek. Is de getaxeerde waarde lager dan €315.000, dan dien je als koper het verschil uit eigen middelen te betalen. Dit kan vanuit spaargeld, of eventuele overwaarde van jouw vorige woning.
In het bovenstaande voorbeeld wordt al snel duidelijk welke risico’s er aan overbieden kleven. Wordt de taxatiewaarde bijvoorbeeld niet gehaald en beschik je ook niet over voldoende middelen? Dan is de kans groot dat je de standaard boete van 1% van de koopsom moet afdragen en de woning niet mag afnemen.
Hulp nodig bij het bieden?
Wij hopen dat deze blog je meer inzicht heeft gegeven in de opbouw van een overbieding. Twijfel je nog over een bepaald bod, neem dan eens vrijblijvend contact op met een van de aangesloten leden van Eerlijk Bieden.
